房屋租赁代理协议

希望对你有帮助！

购买二手房应注意以下几点:

第一，是否存在私建部分。比如占用屋顶平台和走廊的情况，或者房子内是否建有小阁楼；房子内外结构是否有改动，比如把阳台改成卧室或者厨房，把一个房间分成两个房间等。，以及阳台是否由业主自己封闭，这就涉及到面积如何计算的问题。

第二，确认房子的确切面积。包括建筑面积、使用面积和房间的实际面积，房产证上一般都会注明建筑面积，最保险的办法是在房子里从一个角落到另一个角落测试面积，也就是所谓的地毯面积。

第三，观察房子的内部结构。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点；管线是否过多，布线是否不合理；天花板是否有渗水迹象；墙体是否有明显的爆裂、起皮等问题。

四、房屋市政设施的评估。打开水龙头，观察水质和水压；打开电视，看看图像是否清晰，能看几个节目；确认房子的供电能力，避免夏天开不了空调的尴尬；观察室内外电线是否老化；气体是否已转换为天然气；小区有没有热水供应，或者房子本身有没有热水器；冬季供暖的供应和收费，暖气片数量是否足够，供暖温度是否足够。

第五，了解装修现状。原房屋是否进行过装修，装修的级别和程度，是否需要彻底破坏；了解房子内部结构图，包括管线走向，承重墙位置，以便重新装修。

六、物业管理水平。水电煤暖气费怎么收，是家里收还是自己交；三更是否出门；观察电梯的品牌、速度和管理；观察公共走廊的整洁和布局；小区是否封闭；安全级别是什么？观察保安人员的数量和责任心。小区的绿化工作怎么样；物业管理公司提供哪些服务？

七、了解未来生活成本。水、电、煤和暖气的价格；物业管理费的收取标准；停车位的费用。

八、老房子的历史。是哪一年建的，土地使用期有多长；谁住，什么背景，什么目的；是否发生过欠钱或盗窃等不良事件；是否拖欠物业管理公司的费用以及水、电、煤、暖的费用。

九、邻里结合。好邻居会让你的生活幸福。分时段去小区看人来人往，通过衣着和生活规律判断人的社会等级；上上下下左右拜访邻居，了解他们在这里生活是否舒适；与居委会或传达室值班人员聊天了解情况。

此外，我们还应该明白:

一是产权——原单位是否允许转卖；确认按标准价购买的公有住房是否已按成本价补足或按比例分给原单位；大部分公房改制时，原单位保留优先回购权，需要确认原单位是否同意出售；一般来说，军品、医院(医院)、学校(学校)生产的公房，必须由原单位盖章后才能出售；注意房产证上的房主和卖房人是否为同一人；搞清楚是成本价房还是标准房还是保障房；产权证确认的面积是否与实际面积不符；一定要查看产权证原件，和房管局核对这个产权证的真伪；确认产权的完整性，是否有抵押(包括私人抵押)，* * *有人等。

二、买房——及时了解手续、费用、程序的变化。公房上市是新生事物，要有心理准备，及时了解政策变化；媒体报道很关注公房上市，要关注报纸上的新消息；咨询律师和中介机构；最靠谱的就是咨询相关房管部门，及时了解最新信息。

第三，房子值这个价吗——通过反复对比高楼层的公房来判断房子的价值；委托值得信赖的中介公司或评估事务所进行评估；银行在提供房贷的时候，会进行价值评估，可以认为是房子的最低价值。

四、能不能做二手房按揭——二手房按揭的条件是:18周岁，有城镇户口；能提供稳定收入、支付本息的证明；愿意购买房屋作为抵押，或能够提供其他符合条件的抵押贷款；所购房屋的权属真实可靠；支付相关手续费。

5.你应该请律师吗？二手房买卖的情况比商品房复杂，有律师提供咨询更靠谱。公房上市时间不长，能提供这种服务的律师不多，收费标准也不确定；建议邀请尽可能熟悉业务的律师作为综合顾问。

第六，是否应该找代理银行——代理银行的二手房信息应该比较全面，但信息的准确性有待考证；在把你的业务交给代理行之前，你要知道:代理行提供哪些服务？我可以帮你办理二手房按揭吗？如果买卖过程中出现问题，代理银行是否有义务和能力赔偿损失？代理行的服务费标准是怎样的？能保证买到满意的二手房吗？

7.选择什么样的中介机构——靠谱的中介机构要提供两证:有效的营业执照和房屋土地管理局颁发的中介机构资质证书；资质证书是行业管理部门颁发的，在保证代理行的可靠性方面起着更重要的作用。

8.房款和产权的交接——不要随便相信对方的信誉。先交钱后转账或者先转账后交钱，是一个重要的问题；可以考虑把房款放在一个双方都可以信任的单一地方，比如律师事务所或者有信誉的代理机构，等过户完成后再把房款转到卖家账户。

九、产权过户——必须到当地房屋土地管理局办理过户手续，有代理、律师、公证担保等。不被认为完成了交易过程；从买房的角度来说，这个房子只有产权结束了才是真正属于你的。在此之前，卖方可以随时毁约。

买二手房要注意的问题有很多。这里有几个简单的词:

1，注意房屋权属是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人存在“* * *权利”关系，房屋是否存在债权债务纠纷。最重要的是，卖方必须提供合法的《房屋所有权证》。

2.注意购买的二手房是否是允许出售的房子。因为* * *卖房时有住房“房改”，部分单位还保留了优先购买权。这种情况一定要和原产权单位协商，书面同意所购房屋过户，并签字。

3.注意所购二手房的准确面积。核实《产权证》标注的面积与实际面积是否一致，考虑地段、环境、价格及房屋结构、格局、采光条件、物业等，明确办理购买二手房的规定手续。

4、谨慎签合同，拿不到就不要急着写。因为二手房买卖也是受合同法规范的，一放下就有法律效力，要承担法律责任。

关于二手房过户手续:

房屋买卖合同签订后，应到市房地产交易中心办理私房过户登记，手续如下:

(1)需要提交的信息

(1)房屋所有权证书；

2销售合同；

(3)双方身份证原件及复印件；

(4)房屋权属登记申请书(在受理窗口领取)。

注:1。公司购买私有房屋的，还须提交法人或其他组织的资格证书(营业执照或组织机构代码证)原件及复印件、公司法定代表人授权委托书(在受理窗口领取)、受托人身份证原件及复印件；

2.房屋未过户的，须提交土地使用权证；

3.当事人不能亲自办理的，需要出具授权委托书或公证书，委托人需要出具身份证；

4.房屋已出租，承租人不是承租人的，提交承租人放弃优先购买权证明；

5.有* * *业主的，需出具* * *业主同意出售的证明和* * *权属证明；

6.由法院判决的，应当出具法院判决和协助执行通知书。

(二)流程示意图:在领取窗口领取表格-在领取窗口交付证件-契税，在收费窗口缴税-在发证窗口查验证件、领证。

(三)收费标准

1.交易费用:双方各50%。

①住宅:存量房6元/平方米；

②非住宅:10元/m2。

2.报名费:由购买者支付。

①住宅:80元/套房；

②非住宅:

80元/宗以下(1)100平米；

(2) 100-500(含500)平方米以下120元/箱；

(3) 500-1500(含1500)平方米200元/节；

(4) 1500-3000(含3000)平方米300元/箱；

(5) 3000-10000(含10000)平方米500元/箱；

(6) 800元，面积10000平方米。

3.房屋所有权证工本费:免费复印一份，每增加一份收取10元。

4.印花税:5元/本(由购买者支付)。

5.契税:由购买者支付。

(1)住宅:个人购房按65438+房产交易金额的0.5%缴纳，单位购房按房产交易金额的3%缴纳；

②非住宅:房地产交易金额的3%。

(四)领取房产证，需要携带证件。

1.已缴纳税费的发票；

2.个人购房需持产权人身份证原件，单位购房需持委托人身份证原件；

3.收据清单。

注:领取房屋证书时，产权人必须在场。产权人不能到场的，须提交委托书或公证书。

二手房交易的整个流程大致分为以下几个阶段:

(1)，买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体情况和产权情况，要求卖方提供合法证件，包括房屋所有权证、身份证明等证件。

(2)出卖人提供的房屋合法且可以上市交易的，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是商品房买卖的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。买卖双方经协商就房屋的位置、产权、交易价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成一致后，双方签署房屋买卖合同至少三份。

(3)买卖双方向房地产交易管理部门申请复核。买卖双方向房产管理部门提出申请后，管理部门应查验有关证件，审核产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，无产权或部分产权未经其他产权书面同意的，拒绝申请，禁止上市交易。

(4)、房契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按照交易部门事先设定的审批权限逐级上报审批，交易双方方可办理契证签约手续。现在北京已经取消了交易过程中的房产买卖合同，也就是俗称的“白合同”。

(5)缴纳税费。税费的构成比较复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、危改拆迁、经济适用房等商品房的税收构成就不一样。

(6)、办理产权转让过户手续。交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易资料移交发证部门，买受人凭领取房屋所有权证通知书到发证部门申请新的产权证。

(7)对于贷款的买方，在与卖方签订房屋买卖合同后，买卖双方到贷款银行办理贷款手续。银行会审核买家的资信，对双方想交易的房子进行评估，确定买家的贷款额度，然后批准买家贷款。双方完成产权登记变更，买受人领取房屋所有权证后，银行一次性发放贷款。

(8)买受人取得房屋所有权证并付清全部房款后，出卖人交付房屋并结清全部物业费，双方210及二手房买卖合同全部履行完毕。

如果你手里有产权证，先去银行问问银行是否同意还贷。一般开业一年以上的银行都可以还，但有的银行要收违约金。当你到银行时，电脑会自动计算出你还有多少贷款。拿着他项权利证书(银行给你的)和产权证去房产楼注销抵押。你做完了就可以卖了。如果你自己没有那么多钱，你真的需要要求买家多付你首付，以达到你还贷的极限。用买家的钱去也没问题。注意:一定要先去银行问清楚是否允许还款。免得你签了卖房协议，收了定金，却卖不出去，还要交定金。还有一点，如果提前还贷，别忘了退保险费，会回报很多。

2.二手房交易十大注意事项

(1).房子手续齐全吗？

房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。在没有房产证的情况下进行房屋交易，对于买方来说，拿不到房子存在很大的风险。房主可以抵押或转卖房产证，即使将来没有取得，房主也可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房子进行交易。

(2).房子产权清晰吗？

有些房子有多个所有者，如继承人、家庭和夫妇。为此，买方应与所有业主签订房屋买卖合同。如果只是一部分* * *人擅自处分* * *拥有的财产，那么未经其他* * *人同意，买受人与其签订的买卖合同一般无效。

(3)交易房屋是否出租。

有些二手房过户的时候有一个物质负担，就是也是别人出租的。如果购房者只看房产证，关注过户手续，而不关注是否有租约，那么很有可能购房者得到的是不能及时入住或使用的房产。因为中国包括大部分国家都承认“买卖不破租赁”，也就是说，房屋买卖合同不能与之前成立的租赁合同相竞争。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽略，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。

(4)土地情况是否清楚？

二手房买家要注意土地使用性质，是划拨还是转让。划拨土地一般是无偿使用，政府可以无偿收回。过户意味着业主已缴纳土地出让金，买方对房屋享有更完整的权利。还要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主使用了十几年，那么对于买方来说，衡量是否应该以同地段土地使用权70年的商品房价格为准，就有点不划算了。

(5).市政规划有影响吗？

有些房主可能因为知道房子大概5到10年就要拆迁，或者房子附近要建高层住宅，可能会影响采光、价格等市政规划条件，所以急于出售自己的二手房。作为买家，在购买时要充分了解细节。

(6).福利院合法吗？

房改、安居工程、经济适用房都是福利型的住房政策，在转让时会受到一定的限制。而且这些房屋对土地性质和房屋权属范围都有一定的国家规定，购房者在购买时应避免买卖合同与国家法律的冲突。

(7)单位房屋是否侵权？

一般单位的住房包括成本价职工住房和标准价职工住房。两块土地性质都是划拨的，转让时要交土地使用费。再者，对于标准价住房，一般单位享有部分产权，职工过户时，单位享有优先购买权。如果买受人不注意这些，可能会和业主一起侵犯单位的合法权益。

(8)是否拖欠物业管理费？

有些业主过户时，物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费长期拖欠，已经欠了不少费用。买家在不知情的情况下买了房子，买家可能要承担所有费用。

(9)中介公司是否违规？

一些中介公司违规提供中介服务，如二手房贷款时为购房者提供零首付服务，即购房者交的钱全部可以从银行骗贷。买家认为自己占了便宜。不知道如果银行发现，所有责任可能都是他自己承担。

(10.)合同清楚吗？

二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但也要明确规定一些细节，如合同主体、权利保障、房屋价格、交易方式、违约责任、争议解决、签订日期等。