为什么房地产投资越早越好？
如今的房价一涨再涨，甚至快翻倍了。对于一个普通的买房人来说，这是一种痛苦，但他不得不买，甚至想尽快买，怕继续涨。
作为一个有经济头脑的人，你一定看到了这里的商机。投资房地产利润极高，即使你不想卖掉它，你也可以把它作为财产保留下来。越早加入这个市场，越早获得收益。
房地产行业是当今的暴利行业，每个人都想从中获利。尤其是近几年的中国，房价的上涨大家有目共睹。北京这样的城市，房价已经从几年前的三四千飙升到一万多。房地产投资的优点是投资收益稳定，投资风险较小。
2004年北京平均楼面价2065元/平方米，平均房价665438元+078元/平方米；2005年北京平均楼面价2681元每平米，平均房价7534元每平米。2006年北京平均楼面价2874元/平方米，平均房价8792元/平方米。2007年北京平均楼面价3553元/平方米，平均房价≥1.1，000元/平方米；正如美国总统罗斯福所断言的:“房地产不会被盗、丢失或搬走，只要管理得当，它是世界上最安全的投资。”房产是唯一慷慨可靠的亲戚:每月能给人可观的收入，使人的财富迅速膨胀。
众所周知，房子是人必须需要的产品，而房子是建立在土地上的，土地的稀缺性成就了房价的稳定性。甚至最近的报道都说中国大城市房价下降了，但是从实际的房产信息来看，下降的幅度很小，房价依然很高，甚至在北京的远郊区县，房价还在上涨。
有专家说北京房价存在拐点，也就是说房价对应X，拐点对应X '”。学过高等数学的人都会知道，拐点其实是X '的变化，也就是涨幅的变化，而不是房价的变化。换句话说，房价还没有真正开始下跌。中国的市场依然巨大，利润依然丰厚。
我听过一个发生在杭州的真实故事:2001，两兄弟做生意，赚了30万，一人分了654.38+0.5万。我哥哥去了股市，我哥哥买了一栋楼。5438年6月+2003年10月结账的时候发现我哥的股票不到6万，我哥把他的楼卖了整整56万，据说便宜。
当然，有人说房地产投资的资本很大。其实这只是一个误解。不要以为炒房只是有钱人的专利。赵女士利用手中仅有的65438+万元，成为一名炒房者。赵女士说，2006年初，父母给了她65438+万元，打算作为买房的首付。一次偶然的机会，赵女士楼下的一栋小房子要出售了。看到商机，赵女士立即以95000元的价格买入，9月份以106万元的价格卖出，去掉一些费用后小赚8000元。
其实一个城市的房价取决于房地产市场的供求关系，是买卖双方相互作用的结果。从供应的角度来看，市场供应量的大小、对供应商收入的预期判断以及成本是重要因素。从需求的角度来看，消费者的预期、支付的可能性和意愿是关键要素。
1.目前，我国每年约有15万~ 2000万人因为城市化而走向城市。此外，大量农村人口因为经商、工作长期居住在城市，都需要买房或租房。
巨大的供需矛盾注定了房地产价格越来越高的局面。也正因为如此，近年来，置业投资的热潮越来越高。
2.随着城市规模越来越大，与其他商品相比，除了小比例折旧外，由于地理位置、经济发展、人口增长等因素造成的上涨率往往超过折旧率。这也是房地产作为商品所特有的双重功能和卓越性。所以房价的上涨趋势还是有迹可循的。
中国人均GDP是65438美元+0，000。当其他国家人均GDP达到65438美元+0，000时，城市化率达到50%，而我国城市化率目前只有30%，我国城镇化建设严重滞后。而且现在中国的城市人口是3.5亿，到2030年将超过6543.8+0亿。所以房价高是有原因的。
土地有限，但需求在增加，这是房价不太可能下跌的原因。在这个过程中，人们买房不再纯粹是为了满足居住需求。很多人开始投资房地产融资，房价也在上涨。他们早一天投资，早一天享受飙升的利润。
1.位置
说到房子，很多人都很焦虑，以为随便买个房子就增值了。的确，按照现在的趋势来看，基本是这样的，但是仔细考察就会发现，不同地段的房子价值相差很大，在同样的时间内，增值的幅度也不一样。
买房的时候，首先要考虑区位问题。“第一是位置，第二是位置，第三是位置。”这就是著名的“区位理论”。这句话被很多开发商和投资者奉为至理名言。
不同的地段有不同的用途，不同的繁华程度。一个地方的土地使用价值越高，房子的增值潜力就越大。
当然，不同用途的地段价格会相差很大。比如中关村，中国繁华的硅谷，和南五环外的地段就明显不同。在北四环租一套两居室要两千多，但在昌平外，一套三居室只要几百块钱。
此外，基础设施还包括交通条件、市政基础设施和生活服务设施。周边是否有写字楼和商圈，是否有旺盛的租赁需求和市场支持也是好地段的重要条件。这些条件决定了增长趋势。比如几年前一个朋友在一个偏僻的地方买了一套房子，很便宜。但几年后，地铁5号线的规划建设让附近的人口流动增加了不少，也繁华了起来。房子突然翻了一倍，这是一开始没有想到的。
当然，人也有偏好的不同，就像上海人和浦东浦西人的不同，导致两地的价格不同。
所以在投资的时候，首先要找好地段，找到增值潜力大的空间，找到基本点，进行对比分析，不要盲目。
2.政府的城市规划
城市在不断发展，政府每年都在进行城市规划。在规划和发展的过程中，充满了机遇。为什么有的人有眼光看到一些好的地方，敢先去那里投资，坚信自己能增值？那是因为别人对这个城市的规划和发展有一定的了解。
城市规划是有一定规律的，每个城市的发展不一样，但形态是可以遵循的，所以每个投资者都应该多了解市场，尤其是政府的规划。
虽然城市规划也是在城市定位和环境因素以及城市发展变化规律的基础上制定的，但城市规划毕竟代表了政府强有力的政策支持和保障。因此，必须提前跟踪和掌握城市变化的规律。
比如北京，北京的城市规划已经确定了十个边缘地区。这十个边缘区分别是北苑、酒仙桥、东坝、定福庄、垡头、南苑、丰台、石景山、西苑、清河。北京的人口重心将集中在这十个边缘地区。这些边缘地区正在进行大规模的房地产开发，它们也是社区发展的一个重点。应该说，个人置业投资前景广阔。
北京的城市是由环线发展起来的。每增加一条环线，商品房、住宿房等都会陆续增加，所以这些地方的房价也会大幅上涨。这对于购房者来说也是一个很好的前景。
每个人投资的时候只有一个目的，那就是盈利。做得不好，可能还会亏钱。
现在让我们看一个实际的例子。王先生买房，贷款七成，月供2470元，一年共计29640元。
物管费2元/m2 ×12=1440元，供暖费1320元。按照正常价格，租金11个月，收益11 × 2000 = 22000元。
所以，不管你的房子是出租还是直接转卖，你都要好好算一算，别让自己亏了。
1.买合适的房子
买房不仅仅是地段的问题，每个房子都有它的看点，每个开发商在卖房的时候都会强调自己的骄傲。比如北京小汤山的别墅群纳帕谷，通过保持原有的白桦林开放，价值翻倍。
所以房子的价值不仅仅是房子本身，还有很多附加价值，比如房子的质量，现代化的设备，房子的面积，房子的朝向和结构，小区的文化背景，物业管理，房子的价格，付款方式。
房子质量越好，人们越有安全感，住得安心，尤其是在地震多发地区，这对房子的质量非常重要；随着科学技术的发展，住宅现代化逐渐被提上日程。网络家居、环保住宅已经不是人们的想象。所以，投资者在判断一套房子的投资价值时，一定要知道，现代化的设备和房子的位置、质量一样重要；而且在东北，向阳面有窗户的房子总是比另一面的房子好卖，楼层的高低也是一个选择...
2.投资价值评估
房地产投资不是赚就是亏。总之，考察房产是否值得投资，最重要的是评估其投资价值，即考虑房产的价格与预期收益之间的关系是否合理。以下三个公式可以帮助投资者估算房地产的投资价值。
租金乘数小于12；8 ~ 10年收回投资；15收益靠回报。
某门店房子，2001年价格22万，首付5万，月供65，438+0万，65，438+0年后交房，月租65，438+0.500元。2005年价格涨到60万，月租2000元。下面我们用以上三种方法来估算这笔投资。
租金乘数小于12(合理范围)
租金乘数=投资额/年潜在租金收入如果这个店铺是2001年购买的话，就是22万÷ (0.15万× 12个月)= 12.2倍(可以考虑购买)。
2005年:600000÷(2000×12个月)=25倍(远远超出合理购买范围，所以不能购买)。
8 ~ 10年收回投资(合理年限)
投资回收年限=(首付+期房内按揭付款)÷ [(月租金-月按揭付款)× 12]。
2001年买的这家店:(50，000+0.1，000× 12个月)÷ [(0.1.5000-0.1，000 )× 12] = 1.3]
到了2005年，因为房价涨的太多，但是房租并没有同步上涨，买这个店每月的租金收入也弥补不了月供。如果投资，投资人将面临投资无法收回的局面。
公式分析:回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投资，比租金乘数更适用，也可以估算资金回收期的长短。
15年的收入取决于房产年收入×15年=房产购买价格(物有所值)。
房产年收入×15 >；房产购买价格(有升值空间)。
房产年收入×15年
2001年购买该店:0.15000× 12个月× 15年= 270000元> 220000元(可投资)。
2005年购买该店:2000元× 12个月×15 = 36万元。