高达500亿！万科计划大幅提高“发债”额度。优质地产股会遇到布局机会吗？
《中国基金报》记者注意到，去年6月5438+10月，公司董事会还向股东大会申请了一轮直接债务融资工具的发行授权，额度最高为300亿元，较去年增长超过60%。
近期，支持房地产企业融资的政策密集出台。在6月5438+065438+10月21日举行的2022金融街论坛年会上，中国证监会主席易会满也提到，要支持实施改善优质房地产企业资产负债表的计划，继续支持房地产企业合理的债券融资需求。近两周，包括龙湖集团、新城控股在内的民营房企也获得了发债机会。
中邮证券等分析师认为，随着流动性拐点的到来，当前点位是布局优质地产股的良机。
远远超过去年提出的新增融资金额。
165438+10月21日，万科召开第十九届董事会第二十二次会议，审议通过了《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》。
公告称，为巩固公司融资资源储备，进一步优化债务期限和类型结构，支持公司长期健康稳定发展，董事会同意向股东大会申请授权公司发行直接债务融资工具，额外授权不超过人民币500亿元。该决议自股东大会审议通过之日起36个月内有效。
直接债务融资工具的种类包括但不限于公司债券、中期票据、短期融资券、超短期融资券、绿色票据、永续债券、资产支持债券、公司债券等。在国内和国外市场，或上述两者的结合。
发布时间可以一次发布，也可以多次发布，可以有几种。发行利率由董事会(或其转授权人)授权在发行时根据市场情况以合理合规的方式确定。期限和品种也由董事会(或其转授权人)根据市场情况授权在发行时确定。
公司表示，预计发行直接债务融资工具所募集的资金将用于满足公司生产经营需要、调整债务结构、补充流动资金和/或项目投资(包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目)等用途。
去年6月5438+10月，公司董事会也通过决议，向股东大会申请一轮授权发行新的直接融资债务工具。当时最高额度是300亿，24个月内有效。今年的申请额度比去年增加了200亿元，增幅超过60%。
前三季度融资成本仅为3.73%。
自今年年初以来，LPR已多次被下调。随着整个市场利率的下降，万科的债券发行利率也比去年有所下降。此时，优化债务结构，继续降低融资成本，无疑是一个很好的时间窗口。
公司2022年三季报显示，前三季度新增融资平均融资成本仅为3.73%，股票融资综合融资成本为4.06%。三季度，万科分三次发行三年期绿色中期票据70亿元，票面利率区间2.9%-3.2%；发行公司债券34亿元，其中五年期品种票面利率3.21%，七年期品种票面利率3.7%。
截至今年三季度末，万科有息负债总额为2943.2亿元，比今年上半年末增加了100多亿元，其中长期负债占比为78.7%，中期增加1.1个百分点。银行贷款占58.6%，债券占26.6%，其他贷款占14.8%。有息负债总额中，无担保融资占96.1%，信用状况优秀。
值得一提的是，虽然万科的融资成本和负债结构仍是行业的尖子生，但今年的销售增速明显落后于保利发展、中海等央企地产巨头，销售规模在第三季度首次被保利发展超越，退居行业第三。
10最新销售简报显示，万科今年1至10的合同销售面积为21357万平方米，合同销售金额为3467.7亿元，同比分别下降33.4%和33.5%。保利发展6月份实现签约面积2181690平方米，同比下降23.76%。合同金额3631.1.4亿元，同比减少21.1%。万科销售下滑幅度明显大于保利，销售缺口已逼近200亿元。
券商:坚定看好房地产板块机会。
近两周，房企资金面利好政策不断出台。
165438+10月8日，一是中国银行间市场交易商协会继续推动支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资的“第二支箭”。然后来了165438+10月11。央行银保监管要求对国有和民营房地产企业一视同仁，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，延长房地产贷款集中管理政策过渡期。165438+10月14、银监会、住建部、央行放松预售资金监管，允许商业银行和优质房企开展保函置换预售监管资金业务。
房企的融资进度也是实实在在的。6月165438+10月10，交易商协会受理龙湖集团200亿元上架登记发行，中债促进公司同步受理企业增信业务意向。165438+10月14日，交易商协会接受美的地产15亿元中期票据的注册发行。117年10月17日，交易商协会接受新城控股15亿元仓储货架注册发行。
在此背景下，多数券商研报看好房地产行业的机会。
信达证券分析师蒋认为，预计行业出清已经告一段落，流动性拐点已经到来。受到市场信用风险质疑、实际资金压力相对可控的优质混合所有制房企有望率先修复，推荐金地。同时建议继续关注信用状况更好、资金链更安全、货值更丰富的优质房企，其战略布局更集中于一二线核心城市，如法华、滨江集团、招商蛇口、保利发展、南山控股等。
中邮证券分析师刘庆海也认为，当前是布局优质地产股的好时机，重点关注三个思路:1)优质民营企业信用修复，推荐新城控股、金地；2)行业已经见底，建议招商蛇口、保利发展。3)优化区域格局，推荐滨江集团和法华。
招商证券赵可团队建议，可以分两个阶段进行布局。第一阶段，或者说从现在开始到明年一季度，重点布局的困局会发生逆转，“胜算”可能更大，包括已经按照风险定价的优质住房相关债券的“高收益”机会。
第二阶段可能从明年一季度末开始，长期目标是完善布局，从竞争格局中获益。真正注重“持续内生现金流创造能力”的优质周转公司是招商蛇口、保利发展、万科A、金地、中国海外发展、华润置地、龙湖集团，以及建发、滨江集团、越秀地产等区域房企。