“财产”的由来？

(一)财产概念

“财产”一词来源于香港方言。是从不动产或者不动产评估，(1。财产:财产一词指财产或财产权，包括有形财产和财产权，如土地、房屋、货物、金钱等。；无形财产，产权，如版权、专利权等。当英语单词与其他单词组合成短语时，它们可以表示某些事物。例如，“不动产”是指真实的不动产或者不动产权利(包括土地、房屋及其设备、设施)；也翻译成不动产和不动产权利。这里的“财产”一词指的是财产，不是产业。随着事情的发展，在特定的范围内，比如不动产的范围内，众所周知省略了真实，只提到了财产。为简单起见，省略了“财富”一词，即翻译成房地产，如英文“property management”。

房地产意味着财产，产权。但与财产有两点不同:一是没有无形财产的含义，有实一词仅指不动产，或人们所说的不动产；二是有“实业”的含义，实业创造物质财富或追求利润。所以房地产(real estate)的开发往往用“房地产开发”(real也可以省略)，而不用“物业开发”。从英文单词Property和Estate的异同可以看出，第一译者将其翻译为“房地产”和“不动产权”更为恰当。其中，Property用于不包括开发经营业务的不动产，Estate用于包括开发经营业务的不动产。翻译成“财产”似乎不太准确，因为中文的“物”字太泛了。虽然与“工业”一词连用，使事物的形状大型化，但一些大型的“事物”，如工业设备、电力设备、交通设备、通讯设备等。，都不是“properties”来定义其特性，也不符合英文原意。因为它的主要功能属于另一个行业或产业。但“财产”一词在中国已经确立，现在需要的是不动产或不动产的明确定义。在香港、澳门和东南亚一些国家，房产一词常被用作不动产或不动产的别称或同义词。在《香港房地产法》一书中，作者李宗丰先生说“物业”是单位不动产。可以是单位财产，也可以是单位财产；可以是房子，也可以是楼房、房子，所以财产的范围非常广泛。需要注意的是，虽然房产一词经常被用作不动产的同义词，但是房产的概念和不动产的概念之间还是有很多区别的。一般来说，房地产一词是指一个国家或地区在宏观领域的全部房地产；房产是一个微观的概念，一般指单一的不动产或特定的实物资产。

1.财产的特征。财产和其他事物一样，有自己独特的性质。首先是其自然属性，即财产是不同于其他物质的物质形态，具有以下特征:

(1)固定性。表现为土地和建筑物的不可移动性或位置的确定性。

(2)耐久性。表现在使用寿命长。

(3)多样性。表现在建筑结构、外观、功能的多样性。

2.房产的社会属性。物业的社会属性主要包括以下内容:

(1)经济属性。体现在物业的商品属性上，即物业是一种商品，物业的生产、经营、交换、分配和消费也必须是一个商业化的经营过程，物业的一切经营都必须符合市场经济的客观要求。

(2)法律性质。表现在不动产的物权关系上。在我国法律中，不动产物权是指不动产权利人在法定范围内享有房屋的所有权和土地的使用权。

中国大陆第一次在立法上全面定义“物业”，是在1998年颁布的《广东省物业管理条例》。条例规定，“本条例所称物业，是指已竣工交付使用的房屋、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地”。目前,“物业”一词已基本被中国大陆民众所接受，房地产法圈和物业管理相关规范性文件对“物业”概念内涵和外延的理解基本一致，即物业是指各类房屋及其附属设施和相关场地，即可以是整个住宅小区内与房屋相关的整个行业，也可以是单个房屋的物业，如高层或多层住宅单元、综合楼、办公楼、商业用房等。

综上，结合国内其他著述，一般认为，财产主要包括以下要素:

1.已建成并具有使用功能的各类住宅和非住宅房屋；

2.这些房屋配套的设备和市政、公共设施；

3.建筑(包括许多内部设施)和邻近的场地、庭院、停车场以及居住区的非主要交通道路。

根据国务院《物业管理条例》(2003年9月1日实施)第二条规定，物业是指“房屋及其配套设施、设备和相关场地”。其中，“房屋”是指“土地上的房屋及其他建筑物、构筑物”[3]，即指能够为人们遮风挡雨，提供人们居住、工作和娱乐、存放物品、纪念等活动的空间财产，包括居住用房，如住宅楼、公寓、别墅等；还包括非住宅房屋、加工厂、仓库、商店、饭店、宾馆、教学楼、医院、体育馆、公共建筑、办公楼等。各种各样的房子可以构成一个综合体，如住宅小区、工业区等。也可以是单元建筑，如高层或多层住宅、停车场等。

具体来说，物业是指各种室内外设备、市政公用设施(包括水塔、锅炉房、配电室等。)以及与上述建筑相配套或为建筑使用人服务的相邻场地、院落、道路、干道。这些“物业”要有明确的业主，也就是说“物业”在一定的建设用地范围内，已经建成并确定了业主权益，有具体的界限。“竣工”是形成可使用、可管理物业的前提条件；“确认业主权益”是指竣工物业已通过法定竣工验收程序，产权权益归属已依法确定(通常以发放产权证为标志)。

这个含义说明“房产”由四部分组成:(1)居住或非居住的建筑本体，即房屋，包括建筑物的自用部分和* * *使用部分；(2)配套附属设备，包括自用设备和* * *设备。自用设备是指建筑物内部由业主和非业主使用的门、窗、卫生洁具、给水、排水、燃气管道、电线等设备[4]；* * *设备是指建筑物内所有业主和非业主使用的给水、排水、落水管、照明灯、垃圾通道、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮筒、防雷装置、消防设备等设备；(3)配套公共* * *设施是指物业区域内业主和非业主使用的设施，如道路、绿地、停车库、照明管道、排水管道等设施；(4)相关场地指物业占用的场地。

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梦想200168

065438+2006年10月20日

[1]参见(中国，香港)李宗凯:《香港房地产法》，商务印书馆香港分社，1988版，第9页。

[2]参见周珂主编:《物业管理法学教程》，法律出版社2004年版，第2页。

[3]《中华人民共和国城市房地产管理法》第二条。

[4]本书中提到的非业主使用人，除特别注明外，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。

(2)物业管理

物业管理有很多英文表达，比如Property Management和Real Easte Management。它的概念也有很多解释。目前有两个概念趋于一致:广义的物业管理和狭义的物业管理。

1.广义的物业管理是指在一个物业的生命周期内，为了充分发挥物业的经济价值和使用价值，管理人员采用各种科学技术方法和管理手段，对各类物业进行全过程管理，为物业业主或使用人提供有效周到的服务。物业管理的广义范畴相当大，涉及到物业全生命周期的各种管理和服务活动。如物业开发建设管理、租赁管理、装修管理、修缮管理以及为物业使用人的经营、生产和居住提供的各种形式的服务。

2.狭义的物业管理是指受业主委托，根据合同或约定，运用现代管理方法和修缮技术，对已建成的物业及其业主或使用人进行管理和服务的专业组织或机构。从狭义上讲，物业管理一般包括以经营方式对房屋建筑及附属设备、设施、场地进行管理，对房屋周围环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公共设施、道路维护等进行统一的专业化管理，为住户和业主提供各种经营服务。

从以上概念的对比可以看出，广义物业管理和狭义物业管理的区别在于其管理范围的大小差异。广义的物业管理涵盖的范围很广，包括从物业产生到其寿命结束的全过程。在大多数企业和机构中，对其内部财产的管理反映了这一普遍特征。狭义的物业管理，多体现在物业建成投入市场后，物业使用期间的管理和服务，专业物业管理企业接受业主或使用人的委托。我国物业管理行业起步较晚，物业管理市场体系正在建立。目前大部分的物业管理都是狭义的。随着我国物业管理行业的进一步发展，广义的物业管理也将出现并呈现出发展趋势。