新成立的房地产公司如何建立会计分录
1.资产主要会计科目的核算:
(1)现金
从银行提取现金
借:现金
贷款:银行存款
提取现金或预支现金
借:其他应收账款-XX
成本或材料科目
信用:现金
(2)银行存款
(3)应收账款:主要核算开发经营过程中转让销售开发产品、提供出租房屋、提供劳务等向购买、接受、出租单位或个人收取的款项。
(1)出售租赁商品房应收未收款项(附原始凭证:买方同意的销售发票或租赁发票)。
借方:应收账款-XX公司或个人
贷款:主营业务收入
(2)转移材料而未支付的款项应收取。
借方:应收账款-XX公司
贷款:其他业务收入
当钱被追回时:
借方:银行存款
贷:应收账款
(4)坏账准备:确定无法收回的应收账款计提坏账损失有两种核算方法:一种是直接核销法，另一种是备抵法。
提取呆账准备金。
借:管理费
贷款:坏账准备
当坏账发生时
借方:坏账准备
贷:应收账款
收回已转售的应收账款。
借方:应收账款
贷款:坏账准备
借方:银行存款
贷:应收账款
(5)应收票据:指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业票据。
销售商品房收到的商业汇票
借方:应收票据-XX公司
贷款:主营业务收入
商业汇票到期日:
如果是无息商业汇票(附单据:销售发票、双方协议)
借方:银行存款
贷:应收账款
如果是有息商业汇票
借方:银行存款
贷款:应收票据-XX公司
财务费用
(6)预付账款:指房地产开发企业按合同约定预付给承包方的工程款和备料款，设置“给承包方的预付款”和“给供应商的预付款”两个明细账户。
①向承包商支付工程预付款和备料款(附文件:付款申请单和付款单)
借方:预付款-承包商的预付款。
贷款:银行存款
提取并支付承包商准备材料的材料。
借方:预付款-承包商的预付款。
借出:库存材料
企业与承包商按月或按季度进行工程结算时(附文件:工程价款结算单)
借:开发成本
贷款:应付账款-应付项目
同时，预付工程款和预备费从应付工程款中扣除。
借:应付账款-应付项目
贷款:预付款-承包商的预付款。
用银行存款补充余额
借:应付账款-应付项目
贷款:银行存款
②预付给供应商的材料价格。
借:预付款-供应商的预付款。
贷款:银行存款
材料验收后入库，预付款扣除应付款。
借:应付账款-应付购货款
贷款:预付款-供应商的预付款。
用银行存款补充余额
借:应付账款-应付购货款
贷款:银行存款
(7)材料采购:主要核算企业采购的各种材料的采购成本。包括外购材料设备的进价、运杂费、不良流通税金、采购保管费和月末分摊的材料成本差异。
(8)采购保管费:主要核算工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等。采购仓储人员。
(9)材料成本差异:主要用于计算实际成本与计划成本的差异。
(10)库存材料:用于计算各种库存材料的计划成本或实际成本。
(11)库存设备:用于核算企业用于开发项目的各种库存设备的实际成本。
①购买设备，支付货款、运杂费和采矿溢价(附凭证:预付费用缴款单、销售发票和缴款单)。
借:材料采购-设备采购
贷款:银行存款
计算和分配的保费(随附凭证:计算保费的固定形式)
借:材料采购-设备采购
贷款:采购保管费
采购保管费的计算公式如下:
采购仓储费实际分配率=材料实际开采溢价/本月采购材料实际采购价及运杂费。
某一物料应分摊的采购保管费=实际采购价加运杂费*分摊率。
材料验收入库(附文件:入库单和设备管理单)
借:库存设备
贷款:材料采购
②订购设备和材料发生的买价、杂费和税金(附单据:购货发票、提单、银行单据、运输费单据)。
借方:预付款
贷款:银行存款
设备到货验收入库
借:材料采购-设备采购
贷:应付账款-应付购货款
抵消设备预付款。
借:应付账款——应付供货款。
信用:预付款
支付应付的剩余设备和材料购置费。
借:应付账款
贷款:银行存款
③发出设备材料，收集设备进行安装，用于建筑施工(附凭证:材料汇总表、设备发货清单)。
借:开发成本-住房开发
贷款:库存设备
销售积压设备(附单据:设备出库单、银行单据、销售发票)
借方:银行存款
贷款:其他业务收入
结转成本
借:其他业务费用
贷款:库存设备
(12)委托加工材料:主要核算委托其他单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托其他单位加工。
借:委托加工材料。
借出:库存材料
材料成本差异
加工后的验收和入库
借:委托加工材料。
贷款:银行存款
借:库存物料-XX物料
贷款:委托加工材料
(13)低值易耗品:指不符合固定资产标准的人工材料。如工具、器皿、玻璃器皿等。
自营项目收到生产工具，一次性摊销计入成本。
借:开发费用
贷款:低值易耗品
仓库接收一批工具，采用五五摊销法:
借:预付费用
贷款:低值易耗品
借:采购保管费
贷款:预付费用
(14)已开发产品:指企业已完成全部开发流程并通过验收，可按合同条件移交给采购单位，或可作为商品销售的产品，包括已开发的工地、房屋、配套设施和代理建设项目。
企业开发的产品，在竣工验收时。
借:开发产品
贷款:开发成本
转入的开发产品的开发费用应在月末按时结转。
借方:主营业务成本
贷款:开发产品
(15)分期开发产品:根据分期销售合同进行结算，可根据需要设置“分期开发产品审计账户”。
借方:主营业务成本
贷款:分期付款开发产品
(16)已开发产品租赁:是指利用已开发的土地和房屋进行商业租赁的一种经营活动。主要是通过收房租的形式。应设置“租赁产品”和“租赁产品摊销”两个明细科目
出租土地或房屋时。
借:租赁开发产品-租赁产品。
贷款:开发产品
租金收入:
借方:银行存款或应收账款。
贷款:主营业务收入
(17)周转房:指企业用于安置搬迁居民的周转房，由“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目组成。
开发用于拆迁安装的周转房，按实际成本建造。
借:周转空间-正在使用的周转空间。
贷款:开发产品-房屋
每月应计周转空间摊销
借:开发成本或开发费用。
贷款:周转房-周转房摊销
其间发生的维修费用，如果数额不大。
借:开发成本或开发费用。
贷款:银行存款
如果数量很大
借:待摊费用或长期待摊费用。
贷款:银行存款
最后分几次分摊到相关成本费用科目。
(18)固定资产
①购入的固定资产(附原始凭证:运杂费专用发票、现金支出凭证、银行单据、购货发票等。)
借:固定资产
贷款:银行存款
购买待安装的固定资产
借方:购建固定资产支出
贷款:银行存款
支付安装费
借方:购建固定资产支出
贷款:银行存款
安装完成并交付使用时。
借:固定资产
贷款:购建固定资产支出
(2)自制、自建固定资产(附资料:移交使用单、工程结算单)
土地征用费和设计费已支付
借方:购建固定资产支出
贷款:银行存款
收集材料时
借方:购建固定资产支出
借出:库存材料
发放建筑工人的工资和福利费
借方:购建固定资产支出
贷款:应付工资
应付福利
建成并投入使用
借:固定资产
贷款:购建固定资产支出
③其他单位投入的固定资产(附文件:出资证明、合同)
借:固定资产
贷款:实收资本
累积折旧
④改扩建固定资产(附文件:扩建通知书)
借:固定资产-未使用的固定资产
贷:固定资产——用于生产和生产的固定资产。
当剩余材料被出售时
借方:银行存款
贷款:购建固定资产支出
在支付扩建工程费用时
借方:购建固定资产支出
贷款:银行存款
项目竣工时(附文件:项目竣工报表)
借:固定资产-未使用的固定资产
贷款:购建固定资产支出
交付使用时
借:固定资产-用于生产的固定资产
贷款:固定资产-未使用的固定资产
(19)无形资产:企业长期使用但没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权等。
2.负债主要会计科目的核算
(1)应付账款:因采购材料、材料或接受劳务而应付给供应商的款项。
工程价款结算预付款转给承包人。
借:开发成本
贷:应付账款
当预付款用于抵消应付款时，
借:应付账款
信用:预付款
当补足剩余款项时
借:应付账款
贷款:银行存款
(2)预收账款:根据合同或协议的约定，向购房单位或个人收取的购房定金。以及建设项目收取的建设费。
收到预付款后
借方:银行存款
贷款:预付款——建筑工程预付款。
提交工程价格报表时，
借方:应收账款
贷款；主营业务收入
借:预付款——建筑工程预付款。
贷:应收账款
收回所有余额
借方:银行存款
贷:应收账款
(三)应付工资
开现金支票，发工资
借:现金
贷款:银行存款
借:应付工资。
信用:现金
结转预扣
借:应付工资。
贷款:其他应收款-预扣水电费
预扣租金
月末工资和费用的分配
借:开发成本(建安)
开发的间接成本(开发项目现场)
销售费用(销售组织)
管理费用(行政部)
采购保管费(采购部)
管理费用-劳动保险(长期休假员工)
应付福利(医务人员)
(4)应付福利费(按工资总额的14%计提)
借:开发成本(建安)
开发的间接成本(开发项目现场)
销售费用(销售组织)
管理费用(行政部)
采购保管费(采购部)
贷款:应付福利费
以现金支付福利费时
借:应付福利基金
信用:现金
(5)应交税费:核算应交国家的各种税费，主要包括(营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税)。
月末根据已实现的营业收入计算应纳税额。
借:主营业务税金及附加
贷:应交税费-应交营业税
——应缴纳城市维护建设税。
月末根据已实现的其他业务收入计算应纳税额。
借:其他业务费用
贷:应交税费-应交营业税
——应缴纳城市维护建设税。
月末，如果按规定计算当月应缴纳的房产税和车辆使用税。
借:管理费
贷款:应交税费-房产税
-车船使用税
-土地使用税
月底计算的所得税
借方:所得税
贷款:应交税费-应交所得税
实际支付的税款
借:应交税费-XX税
贷款:银行存款
(6)其他应付款:核算向国家缴纳的教育费附加及其他应付款。
月末按规定提取教育费附加。
借:主营业务税金及附加
贷款:其他应付款-教育费附加
3.成本费用主要会计科目的核算
(1)开发成本:核算对象能够确定的，直接计入“开发成本”，主要包括:
征地拆迁补偿费(土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费)；项目前期费用(规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”)；基础设施费(小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化)；建筑安装工程费(支付给承包商的建筑安装工程费)；公共设施费用(居委会、派出所、幼儿园、消防设施、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等费用。)分为两个层次:土地开发、配套设施开发和住房开发。可以根据以上六项设置三级明细科目。
(1)土地开发成本:
借:开发成本-土地开发
贷款:银行存款
或应付账款-XX公司
分配开发的间接成本
借:开发成本-土地开发
贷款:发展的间接成本
结转开发土地成本
借:开发成本-住房开发
贷款:开发成本-土地开发。
②配套设施的发展
计算公式:
开发产品应计提的配套设施开发费=开发产品的预算成本(或计划成本)×配套设施预提率。
配套设施计提率=配套设施的预算成本(或计划成本)/设施开发产品的预算成本(或计划成本)*100%。
配套设施费用(自用建设用地开发)
借:开发成本-开发配套设施
贷款:开发产品
支付配套设施开发费用
借:开发成本-开发配套设施
贷款:银行存款
同时，利用库存设备或材料开发。
借:开发成本-开发配套设施
借出:库存设备或材料。
分配应承担的开发间接费用。
借:开发成本-开发配套设施
贷款:发展的间接成本
结转配套设施开发成本
借:开发成本-住房开发
贷款:开发成本-开发配套设施
(3)房屋开发过程中发生的费用(可区分对象)
借:开发成本-住房开发
贷款:银行存款
(4)开发房屋的施工方式主要有“发包”和“自营”两种。
外包给其他单位施工建设(根据已完工程月报或价格表)
借:开发成本-住房开发
贷款:银行存款
或应付账款-应付项目
自组织结构
借:开发成本-住房开发
贷款:银行存款
或应付账款-应付项目
应付工资
库存材料或设备
⑤代建项目开发费用:指企业受其他单位委托代为开发建设的项目。
企业发生的各种建设项目费用。
借:开发成本-代表他人开发建筑项目
贷款:银行存款
或库存材料。
还是现金
结转开发的间接成本
借:开发成本-代表他人开发建筑项目
贷款:发展的间接成本
项目完成后的结转成本
借:开发费用-代建项目
贷款:开发成本-代表他人开发建筑项目
委托单位移交后，按移交程序办理
借:主营业务成本——代建项目结算成本
贷款:开发费用-代建项目
(2)开发间接费用:直接组织管理开发所发生的费用，包括:管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
发生间接费用时。
借:开发费用
贷款:银行存款
或应付账款
或应付工资
分配开发的间接成本
借:开发成本-住房开发
贷款:发展的间接成本
已竣工房屋开发成本结转
借:开发产品-房屋
贷款:开发成本-住房开发
(3)管理费用:指开发企业行政管理部门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的费用。
(4)财务费用:包括开发经营期的净利息支出、汇兑损益、外汇调整手续、金融机构手续等。
(5)销售费用:销售产品或提供劳务过程中发生的各项费用。主要包括:产品销售前的改装修理费、非产品保养费、水电费、取暖费；产品销售过程中发生的广告费、展览费，以及为销售本企业产品而专门设立的销售机构的人员工资、福利费、业务费等经常性费用。
发生的销售费用
借方:销售费用
贷款:银行存款
或应付账款
4、收入和利润的主要会计科目核算
(1)主营业务收入:包括土地出让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代理建设项目结算收入、租金收入。
由于营业收入的实现时间与价款的结算时间不一致，应单独计算。
(1)营业收入实现并收到价款时，
借方:银行存款
贷款:主营业务收入
(2)营业收入实现之前和价款收取之后。
借方:应收账款
贷款:主营业务收入
(3)预收价款时，待开发完成后移交使用。
借方:银行存款
贷项:预收账款
当移交使用时
借方:应收账款
贷款:主营业务收入
借:预收账款
银行存款
贷:应收账款
(4)赊销或分期销售开发产品时，应当将当期收到的金额确认为收入。
借方:银行存款
贷款:主营业务收入
(2)其他业务收入:主要包括售后服务收入、物资转让收入、固定资产出租收入和开发资产转让收入。
借方:银行存款
或应收账款
贷款:其他业务收入
(3)主营业务成本:一般本科目期末无余额。
转让或销售开发产品成本的结转。
借方:主营业务成本
贷款:开发产品
如果产品是分阶段开发的，结转成本要与收益相匹配。
借方:主营业务成本
贷款:分期付款开发产品
(4)其他业务费用
(5)主营业务税金及附加
提取本月主营业务应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税。
借:主营业务税金及附加
贷:借:主营业务税金及附加
贷:应交税费-应交营业税
——应缴纳城市维护建设税。
-应付土地增值税
其他应付款-应付教育附加费
月末根据已实现的其他业务收入计算应纳税额。
借:其他业务费用
贷:应交税费-应交营业税
——应缴纳城市维护建设税。
其他应付款-应付教育附加费