房地产开发项目的立项与管理
开发项目土地使用权的取得
《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定了取得土地使用权的方式:房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用分配方式的除外。
以行政划拨方式取得土地使用权有两种情况:一是国家机关和军队使用的土地，城市基础设施和公益事业用地，国家扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；二、1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定:“保障性住房建设应当符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理用地、节约用地的原则。保障性住房建设用地应当在建设用地年度计划中安排，以行政划拨方式供应”。
关于建设条件的书面意见在《城市房地产开发经营管理条例》中规定，土地使用权转让或者划拨前，县级以上人民政府城市规划行政主管部门、房地产开发主管部门应当就下列事项提出书面意见，作为土地使用权转让或者划拨的依据之一，包括:
1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限；
2.城市规划设计条件；
3.基础设施和公共设施的建设要求；
4.基础设施建成后的产权界定；
5.项目拆迁补偿安置要求。
房地产项目实行资本金制度。
1996年8月23日，国务院发布《关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知》(国发[1996]25号)，规定从1996起对各类经营性投资项目试行资本金制度，包括基本建设、技术改造、房地产开发项目和国有单位集体投资项目。
投资项目资本金是指投资人在投资项目总投资中认缴的资金额，为投资项目的非债务资金，项目法人对该部分资金不承担任何利息和债务；投资者可以按照出资比例享有所有者权益，也可以转让出资，但不得以任何方式抽回出资。
项目资金的出资方式可以是货币出资，也可以是实物、工业产权、非专利技术、土地使用权等。，但必须依照法律法规由有资质的资产评估机构进行评估定价。以工业产权、非专利技术作价投资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特殊规定的除外。
房地产项目资本金《城市房地产开发经营管理条例》规定:“房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%”。房地产开发项目实行资本金制度，规定房地产开发企业在承接项目时必须有一定比例的资本金，可以有效防止一些企业的不规范行为，减少“烂尾”房地产项目的发生。
不按期开发的处罚原则
《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途和开发期限进行项目开发建设。在出让合同约定的开发期限开始后超过一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以上的土地闲置费；两年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。其目的是防止非法土地投机，鼓励土地尽快投入使用，促进土地的合理利用。
此处未动工开发的起止日期是指自土地使用权出让合同生效之日起一年。开发开工日是指开发建设单位进行实质性投资的日期。要开始开发，必须进行大量投资，建设后必须不间断地进行基础设施和住房建设。拆迁区域内进行拆迁、三通一平，视为开工。一旦开始，没有特殊原因不应停止。如果稍微启动，就会无限期停止，不应该算作启动。
《城市房地产开发经营管理条例》也规定，有违约和土地闲置三种情形的，不征收土地闲置费。
(1)因不可抗力造成的开工延误。不可抗力是指人的能力所不能抵抗的因素，如地震、洪水等自然灾害。
(二)因政府及政府有关部门的行为，导致项目开工延期的。
(三)因启动开发所必需的前期工作中出现不可预见的情况，导致启动开发延期的，如发现地下文物。