2019常州市房屋拆迁管理条例及拆迁补偿标准(全文)

昌发[2004]85号

第一章总则

第一条为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《江苏省城市房屋拆迁管理条例》的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条本市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人进行补偿安置的，适用本办法。

第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹。

第四条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。

本办法所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。

本办法所称拆迁人，是指被拆迁房屋的所有权人。

第五条市建设行政主管部门是本市城市房屋拆迁的行政主管部门(以下简称房屋拆迁管理部门)，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理，市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。市人民政府城市房屋拆迁行政主管部门负责本行政区域内城市房屋拆迁的监督管理工作。

各级人民政府和规划、房管、财政、物价、工商、经贸、公安等有关部门应当依照本办法的规定相互配合，保证城市房屋拆迁管理工作的顺利进行。

土地行政主管部门依照有关法律、法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理。

第二章拆迁管理

第六条城市房屋拆迁应当遵循下列程序:

(一)对拆迁项目进行评估；

(二)拆迁人向房屋拆迁管理部门申请办理房屋拆迁许可证；

(三)房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；

(四)拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人和承租人应当订立书面拆迁补偿安置协议；(五)按照拆迁补偿安置协议进行拆迁补偿安置；

(六)实施房屋拆迁。

实施房屋拆迁建设的时间应当自拆迁公告发布之日起不少于30日。对华侨和居住在国(境)外的其他人员，拆迁人应当书面告知实施房屋拆迁的时间，拆迁时间相应延长。但是，拆迁人与被拆迁人对房屋拆迁实施时间另有约定的，从其约定。

第七条申请房屋拆迁许可证，应当向房屋拆迁管理部门提交下列材料:

(一)建设项目批准文件；

(二)建设用地规划许可证；

(三)国有土地使用权批准文件；

(四)拆迁计划和拆迁方案；

(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。

房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查；经审查，符合条件的，发给房屋拆迁许可证。

第八条申请房屋拆迁许可证时，向房屋拆迁管理部门提交的拆迁方案和拆迁计划应当包括下列内容:

(一)拆迁的确切范围；

(二)拆迁范围内房屋的用途、面积和权属；

(三)拆除及安全保护和环境保护措施的实施步骤；

(四)落实拆迁资金、安置房、周转房或者其他临时过渡措施；

(五)拆迁的方式和期限。

房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时，应当附详细的拆迁范围图。

第九条拆迁补偿安置资金应当存入办理专项存款业务的金融机构。拆迁补偿安置资金总额根据拆迁项目评估确定，由拆迁人委托办理拆迁补偿安置资金专用存款业务的金融机构出具拆迁补偿安置资金证明。

拆迁补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁补偿安置，不得挪作他用。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督，具体办法由市房屋拆迁管理部门会同有关部门另行制定。

第十条房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当在房屋拆迁许可证中载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。

房屋拆迁管理部门、拆迁人、拆迁单位等。应当及时向拆迁人宣传和解释。

第十一条拆迁人应当在拆迁许可证确定的拆迁范围和期限内，实施房屋拆迁。

需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前，向房屋拆迁管理部门申请延期拆迁；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。

第十二条具有拆迁资格的人可以自行拆迁，不具有拆迁资格的人应当委托具有拆迁资格的拆迁单位实施拆迁。

房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，也不得接受拆迁委托。

拆迁单位是指依法取得房屋拆迁资格证书，接受拆迁委托，在批准的拆迁范围内动员拆迁，并组织签订和实施补偿安置协议的单位。

第十三条拆迁人委托拆迁的，应当向受委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起05日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。

受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。

第十四条房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁单位的管理。拆迁单位应当实行政务公开制度，接受群众监督。从事房屋拆迁的工作人员必须经过房屋拆迁管理部门的专业培训，取得拆迁工作证后，方可从事房屋拆迁工作。房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁工作人员的管理，具体办法由市房屋拆迁管理部门另行制定。

第十五条房屋拆迁管理部门应当加强对房屋拆迁市场的管理，拆迁人应当委托社会信誉好、服务意识强的拆迁单位实施拆迁。房屋拆迁应当逐步采用招标方式确定拆迁单位，具体办法由市房屋拆迁管理部门会同有关部门另行制定。

第十六条拆迁范围确定后，房屋拆迁管理部门应当书面通知规划、土地、房管、工商、建设、公安等有关部门暂停办理下列相关手续:

(一)新建、扩建、改建房屋；

(二)改变房屋和土地用途的；

(三)出售、出租、赠与、抵押、典当房屋；

(四)生产、分户分析；

(五)核发工商营业执照。

暂停的书面通知应当载明暂停期限。暂停期最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，暂停期限延长不得超过1年。

上述相关程序中止期间，任何单位和个人不得擅自开展本条第一款规定的中止活动。

第十七条拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式及金额、安置用房的位置、面积和等级、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁补偿安置协议。

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人和房屋承租人签订拆迁补偿安置协议。

第十八条被拆迁房屋有下列情形之一的，拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审批并向公证机关办理证据保全后，方可实施拆迁:

产权不明或者有争议的；

(二)产权所有人下落不明的。

被拆迁房屋由房地产管理部门管理的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并保存证据。

第十九条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者承租人在搬迁期限内拒不搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院提起诉讼。诉讼期间，拆迁人可以依法向人民法院申请执行。

第二十条拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人，由同级人民政府管理。裁决应当自受理申请之日起30日内作出。

未达成拆迁补偿安置协议的户数或者户数比例较高的，房屋拆迁管理部门应当在受理裁决申请前举行听证。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院提起诉讼。拆迁人依照本办法的规定已经对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的实施。

第二十一条被拆迁人或者房屋承租人未在裁决规定的搬迁期限内搬迁的，由房屋所在地的市、直辖市人民政府责成有关部门强制搬迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制搬迁。

申请行政强制拆迁前，房屋拆迁管理部门应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表和具有社会公信力的代表，就行政强制拆迁的依据、程序和补偿安置标准的计算依据举行听证会。

房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经该部门负责人集体讨论决定，方可向政府申请行政强制拆迁。未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证处申请证据保全。

第二十二条听证办法和裁决办法由市房屋拆迁管理部门根据上级有关规定另行制定。

第二十三条拆迁涉及军事设施、教堂、寺庙、文物的，按照有关法律、法规的规定执行。

拆除中小学校舍或者幼儿园，应当经教育行政部门批准，并按照规划要求新建校舍和幼儿园。房屋拆迁管理部门应当会同教育行政部门妥善安排学生入学。

第二十四条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让的，应当经房屋拆迁管理部门批准，原拆迁补偿安置协议的相关权利和义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应当自转让合同签订之日起30日内书面通知被拆迁人并予以公告。

第二十五条房屋拆迁应当由具备安全条件和施工企业资质的企业承担，并编制拆迁方案。施工企业负责人对安全负责。

第二十六条房屋拆迁管理部门应当建立健全拆迁档案管理制度，加强拆迁档案管理。拆迁单位必须按照准确、完整、规范的要求，妥善整理和保管拆迁档案。

第二十七条拆迁人和被拆迁单位应当在拆迁项目全部房屋拆除后15日内，向房屋拆迁管理部门备案。

第三章拆迁补偿安置

第二十八条拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。

拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，按照临时建筑的使用年限结合重置新价给予补偿。

第二十九条拆迁补偿可以是货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

除第三十三条、第三十四条第二款和本条第三款规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

因市政建设项目(包括城市道路、桥梁、河道整治、广场、公共停车场、给水、排水、污水、防洪、环卫、燃气、护岸、码头、人防、道路照明、绿化等项目)和政府土地收购储备项目拆迁的非住宅房屋，不实行产权调换。

第三十条货币补偿的金额，根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，由房地产市场评估价格确定。评估被拆迁房屋的房地产市场价格，应当遵守本办法第四章的规定。

第三十一条实行房屋产权调换的，拆迁人和被拆迁人应当按照本办法第三十条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和调换房屋的价格，并结清产权调换的差价。

居民提供用于安置的房屋应当符合国家质量安全标准。异地安置的，应当一次性安排。实行产权调换的房屋，拆迁人应当提供办理产权所需的全部资料。

第三十二条被拆迁人购买的房价款相当于被拆迁房屋补偿金额的部分，凭拆迁补偿安置协议等相关证明，由征管部门免征契税。

第三十三条拆迁非公有房屋的附属物，不实行产权调换，由拆迁人给予货币补偿。

第三十四条拆迁租赁房屋，由拆迁人与房屋承租人解除租赁关系，或者由拆迁人对房屋承租人进行安置，拆迁人对被拆迁人给予补偿。

除本办法第二十九条第三款规定外，被拆迁人与承租人未就解除租赁关系达成协议的，被拆迁人应当对被拆迁人进行产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租的，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

拆迁由房产管理部门管理的公有房屋，被拆迁人与房屋承租人* * *同选择货币安置的，拆迁补偿按照下列方式进行:

(一)住宅房屋:承租人以每平方米使用面积430元或者每平方米建筑面积350元的优惠价购买并解除租赁关系后，拆迁人应当对承租人进行补偿；

(2)非住宅房屋:被拆迁人与承租人有约定的，按照约定办理；没有约定的，拆迁人按照房屋拆迁管理部门和房产管理部门的规定，分别对被拆迁人和房屋承租人给予补偿。

第三十五条拆迁人应当向被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费等费用。被拆迁人或者房屋承租人在规定的奖励期限内搬迁并移交房屋的，按照有关规定给予被拆迁人奖励。

安置房为拍卖房屋的，被拆迁人或者承租人自行安排居住的，由被拆迁人支付过渡期间临时安置补助费；被拆迁人或者承租人使用被拆迁人提供的周转房的，被拆迁人不予支付临时安置补助费。

第三十六条拆迁过渡期自被拆迁人或者承租人腾空并移交被拆迁房屋之日起，一般不超过18个月。拆迁人、被拆迁人或者房屋承租人应当遵守关于过渡期限的约定。拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转用房使用者应当按时腾退周转用房。

因拆迁人的责任延长过渡期限的，自逾期之月起，拆迁人应当按照有关规定增加对被拆迁人或者房屋承租人的临时安置补助费，但当事人另有约定的除外。

第三十七条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应按有关规定给予补偿。

第三十八条搬迁补助费、临时安置补助费、搬迁奖励以及电话、有线电视、空调、煤气倒班补助费和非住宅房屋生产、经营补助费，由市房屋拆迁管理部门会同物价部门另行制定。

第三十九条拆迁有抵押权的房屋，应当按照国家有关担保的法律进行。

第四十条经行政主管部门批准并取得合法产权的住宅房屋，自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，被拆迁人未满7年的，拆迁人应当按照下列标准增加对被拆迁人的补偿金额:

(一)不满1年的，增加被拆迁房屋补偿总额的19%(下同)；

(二)1年但不满2年的，增加18%；

(三)2年以上不满3年的，增加17%；

(四)三年以上不满四年的，增加16%；

(五)四年以上不满五年的，增加15%；

(六)五年以上不满六年的，增加10%；

(七)6年以上不满7年的，增加5%。

本条所称以上包括本数。

第四十一条被拆迁人只有一处房屋且货币补偿金额低于拆迁补偿最低标准的，拆迁人应当按照拆迁补偿最低标准给予补偿。市区拆迁补偿最低标准现定为8万元，金坛市、溧阳市城区现定为5万元，由市人民政府根据实际情况进行调整。

只有一套住房必须符合下列条件:

(a)实际居住在被拆除的房屋中；

(二)在其他地方没有住房的。

拆迁人应当将被拆迁人享受拆迁补偿的最低标准进行公示。公示期满后，情况属实的，按照拆迁补偿最低标准进行补偿。

持有民政部门核发的《城市居民最低生活保障金领取证》的被拆迁人，如享受拆迁补偿最低标准仍无法解决住房的，由拆迁人提供不低于原住房面积的住房予以妥善安置；要求购买经济适用住房或者租住城镇廉租住房的，可以按照《经济适用住房或者城镇廉租住房管理条例》向有关部门提出申请。

被拆迁人有下列情形之一的，不享受拆迁补偿最低标准:

(一)* * *带* *产权的房屋评估价值超过拆迁补偿最低标准；

(二)住宅与非住宅房屋、住宅与非住宅部分的拆迁补偿总额超过拆迁补偿标准的；

(三)已经享受拆迁补偿最低标准的。

第四章拆迁评估

第四十二条被拆迁房屋的房地产市场价格评估，应当由具有省级以上建设行政主管部门核发的三级房地产估价资质的房地产估价机构(以下简称估价机构)进行。估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。

市房产管理部门应当会同房屋拆迁管理部门每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择。

第四十三条房地产市场价格评估应当遵循公开、公平、公正的原则。

第四十四条在对同一拆迁项目进行评估时，评估机构不得与房屋拆迁管理部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的评估机构和评估人员应当回避。评估机构不得与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。

第四十五条市、市房地产管理部门应当公布各类房屋的房地产市场价格，并允许评估机构和估价人员查阅被拆迁房屋的权属登记档案和相关房地产交易信息。

市、市辖区土地管理部门应当允许房屋拆迁管理部门和评估机构查阅被拆迁人的土地登记资料。

第四十六条拆迁评估应当综合考虑与被拆迁房屋有关的下列因素:

(一)区位:房屋周边环境、交通和商业服务便利程度、公共设施配套条件等区位调整因素；

(二)用途:以房屋所有权证注明的用途为准。房屋权属证书未注明用途的，以房屋权属登记档案记载的用途为准。但对取得工商营业执照且经营时间超过1年的，结合其经营年限，参照经营场所进行评估；

(3)建筑面积:以房屋所有权证载明的建筑面积为准；对建筑面积不明确的直管公房，按租赁使用面积乘以系数1.22确定；房屋建筑面积小于土地使用面积的，按照国有土地使用权证书载明的面积计算区位补偿面积；

(4)装修:根据各自然环境的不同情况，综合考虑装修材料的等级、价格、折旧年限等因素，分别计算装修补偿费；

(5)其他因素:建筑结构、成熟程度、楼层、高度、朝向等。

拆迁评估的具体技术规则由市房屋拆迁管理部门会同有关部门另行制定。

第四十七条对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估的机构由拆迁人推荐并在拆迁范围内公布。被拆迁人有不同意见的，应当自公布之日起5日内提出书面意见。50%以上的被拆迁人有不同意见的，由房屋拆迁管理部门在有资质的评估机构中抽签确定，房屋拆迁管理部门应当在抽签3日前在拆迁现场公告抽签时间和地点。

第四十八条拆迁评估机构确定后，由拆迁人委托。委托人应当与评估机构签订书面拆迁评估委托合同，评估费用由拆迁人承担。

受委托的评估机构不得转让或变相转让受委托的评估业务。

房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上应当由评估机构进行评估。需要由两个以上评估机构进行评估的，评估机构应当协调拆迁评估的依据、原则、程序、方法和参数选择并执行相同的标准。

第四十九条评估机构应当将确定的现场评估日期告知拆迁当事人，拆迁当事人有义务如实向评估机构提供拆迁评估所需的资料，并协助评估机构进行现场调查。

被拆迁人拒绝评估机构对被拆迁房屋进行评估的，评估机构可以根据被拆迁房屋的权属登记资料或者权属证明文件、房屋的位置、朝向、建筑状况等因素进行评估，被拆迁人应当邀请公证机构到场公证，并在评估报告中作出相应说明。评估机构应当告知拆迁当事人拒绝评估可能造成的后果。评估结果可以作为确定拆迁补偿金额的依据。

第五十条评估机构应向委托人出具被拆迁房屋评估报告。委托人是拆迁人的，拆迁人应当及时将评估报告送交拆迁人。

拆迁当事人对评估报告有异议的，可以自收到评估报告之日起5个工作日内，要求作出评估报告的评估机构作出解释和说明。做出评估报告的评估机构应当自收到异议之日起5个工作日内做出书面说明和解释。拆迁当事人对此仍有异议的，可以委托本办法第四十二条规定的其他评估机构重新评估。

复评结果与原评估结果误差在5%以内(含5%)的，原评估结果有效，复评费用由委托人承担。重新评估结果与原评估结果误差超过5%的，由拆迁当事人自行协商。协商不成的，拆迁当事人应当向评估专家委员会提出书面申请，由房屋拆迁管理部门会同有关部门抽签选定相关专家在评估专家委员会中进行鉴定。鉴定专家委员会由房地产管理部门会同房屋拆迁管理部门选派的高级专职注册房地产估价师和房地产、城市规划、法律等方面的专家组成。评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请评估的评估报告的评估依据、技术路线、评估方法选择、参数选取、评估结果确定等评估技术问题出具书面评估意见。鉴定采用原鉴定结果的，重新鉴定和鉴定费用由重新鉴定委托人和重新鉴定机构承担。评估采用复评结果的，复评鉴定费用由委托人相对人和原评估机构承担。

第五十一条拆迁人应当在评估结束后5日内在拆迁现场公布评估结果。

第五章处罚

第五十二条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证实施房屋拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处以被拆迁建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。

第五十三条拆迁人违反本办法规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金0%以上3%以下的罚款。

第五十四条拆迁人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并可处以拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证:

(一)未按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；

(二)委托不具备拆迁资格的单位实施拆迁的；

(三)擅自延长拆迁期限的。

第五十五条拆迁单位违反本办法规定，转让拆迁业务的，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。

拆迁单位及其工作人员弄虚作假、滥用职权的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在单位或者上级主管部门依法给予处分；情节严重的，由房屋拆迁管理部门吊销其拆迁证，可以并处1000元以上1000元以下的罚款。

第五十六条拆迁当事人违反本办法规定，委托不符合条件的评估机构进行拆迁评估的，由房屋拆迁管理部门责令其改正。

第五十七条评估机构与拆迁当事人相互串通，故意压低或者抬高被拆迁房屋房地产市场评估价格的，评估结果无效。房地产管理部门会同房屋拆迁管理部门将处以5000元至50000元罚款；有违法所得的，没收违法所得；情节严重的，暂停或取消评估资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任；给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。

第五十八条承担房屋拆迁工程的建筑施工企业未采取安全防护措施的，由建设行政主管部门责令改正，给予警告，并处2000元以上3万元以下的罚款；造成人员伤亡的，还应当依法承担民事责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第五十九条拆迁人或者房屋承租人故意弄虚作假、骗取拆迁补偿的，予以追回，并按照国家有关法律法规追究责任。

被居民阻拦，拒绝拆迁管理部门工作人员执行公务的，由公安部门依法处理；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六十条当事人对行政机关的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第六十一条房屋拆迁管理部门和其他有关部门的工作人员玩忽职守、超越职权或者滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿、侵害拆迁当事人合法权益的，对直接负责的主管人员和直接责任人员，由其所在部门或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六十二条房屋拆迁管理部门违反本办法规定颁发房屋拆迁许可证和其他批准文件，颁发房屋拆迁许可证和其他批准文件后不履行监督管理职责，或者对拆迁违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，给公共财产、国家和人民利益造成重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第六章附则

第六十三条在城市规划区外国有土地上实施房屋拆迁，并需要补偿安置的，参照本办法执行。

第六十四条市人民政府可以根据本办法，结合本地实际情况，制定具体实施办法。

第六十五条本办法自2004年7月6日起施行。《常州市城市房屋拆迁管理办法》(常发〔2003〕88号文件)同时废止。本办法实施前，已领取房屋拆迁许可证的建设项目，仍按原规定执行。

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