评估师如何估算价值？㈠
对于评估过程来说，产权属于谁，评估的目的是什么，都是最基本的东西。如果没有确定的价值前提，估值就无法进行。比如有人问我:我的车值多少钱？因为没有其他必要的附加信息，所以无法得到有意义的答案。价值不能绝对存在。但是必须有时间，地点，潜在的拥有者和潜在的用途。如果说，一辆车在“旁观者”眼里有什么价值？我们需要知道这个旁观者是谁。它是:
1.保险公司
2.二手车经销商
3.邻居
4.收税人
5.会计人员
6.我们的财产执行人？
7.垃圾处理器？…
就评估方法而言，可接受的评估方法有三种:成本法、收益法和市场法。其他方法也可以在课本上找到。但通过分析可以发现，其他方法只是这三种基本方法的变换形式。
成本法
成本法通过确定重置被评估资产未来服务能力所需的金额来确定所有者的未来利益。这通常被定义为重置成本。这种方法的假设是，新的资产价格相当于该资产在其寿命期间所能提供的服务的经济价值。市场是这个等式的测试场所。例如，如果我们将一台新机器的价格水平设定为远远高于其未来经济效益的现值。那么，这个机器肯定卖不出去。另一方面，需求会供不应求，然后价格会提高。既然新机的价格在市场上是不变形的，那就等于它的公允市场价值。
折旧
人们很少要求新的资产能够提供多种价值选择。但是成本法总是把这个过程复杂化，即由于折旧的作用，需要定量估计新的价值，而折旧是资产的物理损耗、功能折旧和经济折旧的结果。上述三者的恰当反映是采用成本法评估的基础。
收入法
收益法不考虑成本的构成或新资产的重新购买，而是注重资产产生收益的能力。其理论基础是，资产的价值可以由资产经济寿命期间收到的净经济利益(现金流入减去现金流出)的现值来确定。这个概念在一些书中有精彩的描述。人们经常说，资产(无论是砖头和灰浆、土地、设备还是公司的股份)是它们在公开市场上可以获利的价值，而这一价值的衡量标准是当它与企业的内在风险联系在一起时资产的盈利能力。
“现值的概念”
这里为读者提供的一些背景，读者可能并不熟悉，那就是“货币的时间价值”。其概念是，未来获得的一美元将比现在立即获得的一美元价值低。为了解释这一点，我们从“知识产权许可和合资企业利益战略”中摘录了以下段落:
比如，如果我们发明一种方法，或者一种设计，让你可以一边悠闲地散步，一边准确地将高尔夫球击入洞中。.....我们精心保护了我们的设计，并获得了专利。让我们进一步假设我们决定出售这项专利来开发这项知识产权。我们联系了两家高尔夫器材公司，他们都有兴趣。Zing高尔夫公司已支付55万美元现金，而congar俱乐部公司已支付30万美元，并计划在一年内再支付30万美元。
如果两家公司都用现金支付，选择是显而易见的。然而，俱乐部C延迟支付两笔款项使这一决定变得复杂。另外5万美元必须有吸引力。但是我们必须考虑第二次付款的所有不确定性。C公司会在一年后倒闭吗？它不跨平台有钱支付吗？如果这个新设计不能让每一个愚蠢的高尔夫球手都打中每一个球，C公司愿意接受这个高价吗？我们必须找到一种方法，在同样的基础上比较这两种付款方式。
C和Z支付方式的根本区别是什么？这个例子提出了货币的时间价值。概念是用现值来衡量的，现金的现值是显而易见的。我们不难比较两种现金支付方式的现值。当引入时间因素时，问题就更复杂了。一年后收到的30万现值是多少？计算这个结果我们需要知道什么？我们在这里谈论的第一点是，我们如何能够确保这笔钱将按时足额支付。如果我们真的觉得买方有支付能力，那么我们可以做出如下推论:
1.如果我们今天而不是一年后有这30万，可以投资到我们的货币市场基金，收益4%。按这个利率，30万就值31.2222万。这个运算采用了一个基本的数学公式。I = PRT(利息等于本金乘以利率乘以时间)。为了直接计算未来值，公式可以转换为:
总未来值= p (1+RT)
2.再看其他方面，我们扪心自问，一年后要投资货币市场基金多少才能拿到30万。答案是:288，256。这个计算是使用基本利息公式的另一个转换公式。
现值=未来值÷ (1+RT)
3.于是，一年后，我们收到了30万元，按4%的利率计算，现值是288256元。
如果我觉得C社财务可靠(作为我的货币市场基金的股东)，那么我的分析就完成了。另一方面，如果我不能保证按时收到30万，或者全部。为了接受更大的风险，我将不得不要求更高的回报。计算中的利率是对我们风险承受能力的一种衡量。在15%的利率下，一年后收到30万元的现值为258453元。如果算上25%的话，只有234438+0万。以下是各种情况下的预计销售额对比: