房地产泡沫最大的城市有哪些？
本文我把自己参与对比的房价限定在“中心城区”，以二手房价为准。因为大量的城市，如贝尚深圳，中心城市的新盘很少，价格往往由单一的属性控制。
10年后，有资格角逐「中心城区」房价前十的城市名单如下:
香港、北京、上海、深圳、台北、厦门、广州、杭州、三亚、南京、天津、福州、青岛、苏州、武汉、郑州、重庆、成都、宁波、大连、合肥、济南、珠海、温州和东莞。
我的判断是，10年后，以下城市将成为10年最贵的城市:
第一名:香港
无重大意外事件(如地震、战争、海啸等)的严重影响。)，10之后，香港仍将保持“中国房价第一”的位置。目前香港中心城区的房价基本上是北上广深中心城市的两倍左右。
虽然香港的经济总量会被更多的内地城市超越，但它作为“中国经济走向世界的最大门户”的地位不会改变。中国65%的对外投资和近60%的对外投资都是通过香港进行的。香港也是中国内地资金在海外配置资产的第一站。庞大的内地资金和稀缺的供应将继续推高香港房价。
第二名:北京
北京目前的楼市调控是内地城市中最严厉的。展望未来10年，北京将成为中国唯一的“超一流城市”。北京有三大优势，都是不可替代的:一是北京是国企总部的聚集地，目前拥有世界500强总部；第二，北京是中国最大的首都中心。目前收集的资本是上海的1.3倍，香港的1.3倍左右。第三，北京是全球独角兽企业最集中的城市，占全球四分之一，中国一半以上。
第三点是北京最大的优势。这意味着北京新经济的体量可能相当于“深圳+上海+杭州”。未来独角兽企业会给北京带来更多资金，批量造亿万富翁。雄安新区的出现并不能分流北京楼市的购买力，因为雄安新区的房子基本不卖，所以华北富人还是会集中在北京买房。京津冀的自然环境在未来10年会有很大的改善。
第三名:深圳
目前聚集在深圳的资本是上海的60%左右；深圳实际居住人口是上海的80%左右。但是深圳的面积只有上海的30%。换句话说，深圳的人口和资本密度至少是上海的两倍。
深圳拥有的PCT国际发明专利占全国半壁江山；深市上市公司总市值相当于“上海+广州”；深圳的独角兽企业数量仅略少于上海。深圳的大型科技企业比上海多。事实上，深圳是仅次于北京的中国第二大经济中心，市场自由度和创新文化氛围也明显好于上海。
深圳“可售住宅”用地供应量2017为零。平均10，实际居住人口超过2000万的四大一线城市中，深圳住宅用地平均供应量不到北京上海的四分之一。深圳每年的户籍人口和常住人口都是四个城市中最多的。如何控制深圳未来的房价，是一件不可想象的事情。
第四名:上海
上海依然是一个“不断被北京加冕”的城市。一旦有好事发生，而北京又不准备占为己有，首先想到的基本上都是上海。2018年，上海将建成内地首个自由港，举办代表中国进入新时代的“中国国际进口博览会”。在去年的2035版《总规》中，上海被定位为中国城市的最高标准。
目前上海聚集的资金已经超过香港，仅次于北京。中国的金融要素市场基本都在上海。此外，上海还是中国经济与世界接轨的第二大门户。但遗憾的是，上海不仅在新经济发展上远远落后于北京，还被深圳超越，被杭州逼近。上海的文化骨子里讲究秩序和情调，与新经济的草根性、野性和韧劲不相适应。这是上海的软肋，很难改变。
第五名:杭州
杭州的经济非常活跃。目前独角兽企业数量超过深圳，在一些统计中甚至超过上海。杭州上市公司总市值超过广州。综合评价，杭州在新经济中的地位仅次于北上广深，位列前四。目前杭州聚集的资金总量约3.7万亿，仅次于北上广深。
杭州背靠中国民营企业最发达的浙江省，经济结构合理，所有制充满活力，是强二线城市中离“北上广深”最近的城市。再加上优越的自然条件和深厚的文化积淀，杭州未来的房价也非常值得看好。
第六名:三亚
海南楼市在2017年9月发生重大转折，很多人还没有完全意识到。2065438+2007年9月22日，海南实施全面禁止围填海，永久停止中部生态核心区新出口房地产项目开发。9月29日，海南省住房和城乡建设厅发布通知，停止审批建筑面积100平方米(含100平方米)商品住房建设。
2018“两会”上，海南省委书记强调，海南不能成为房地产的“加工厂”，不能“外界想建多少就建多少”。
这意味着海南的房地产供应将被严格控制，尤其是海景房将变得非常稀缺。三亚等一批海岸线较好的海南城市，将进入高品质住房的“贵族”时代。美国房地产市场的演变告诉我们，两类城市的房价会长期居高不下:第一类是金融中心和科技中心，尤其是“金融和科技包揽一切”的城市；第二类是度假胜地，海岸线优美，气候温暖。
在美国，第二种类型的城市位于夏威夷和佛罗里达。在中国，只能分布在海南。最典型的，当然是三亚。
第七名:厦门
厦门房价那么高，很多人不理解。因为厦门无论是人口还是经济总量都不突出。即使在福建省，GDP也不如泉州，统筹资金也不如福州。
但别忘了:厦门有“温暖的气候+美丽的海岸线”，仅此一项就堪比三亚，找到了高房价的第一个原因。另外，厦门还是一个有文化底蕴的城市。当然，厦门也有活跃的民营经济和新经济。2017年厦门a股IPO公司10家，超过大部分省会城市。
所以厦门的意思是“深圳+三亚”。至于厦门岛，海中有岛，岛中有湖，但有着天赐的不可掩饰的优雅。人口增长率这几年一直让厦门保持在全国前8。在福建，厦门是唯一一个摆脱了“地域特色限制”的城市。所以，厦门的房价虽然有点透支，但还会维持很长一段时间的高位，尤其是空间稀缺的厦门岛。
第八名:广州
在最近的牛市中，一线城市房价的上涨顺序是“深圳-上海-北京-广州”，广州属于跟随和补涨一线城市的性质。下一波行情恐怕也是如此。
目前广州聚集的资金总量是5.2万亿，不到北京的一半，相当于深圳的72%，杭州的1.40%。这说明广州经济实力很强，作为“强二线城市”仍然保持着相当大的优势。但问题是，在独角兽企业数量、上市公司市值、民营企业活跃度等方面，广州已经被杭州超越。所以，接下来的10年对广州来说是至关重要的10年——干得好，可以缩短与深圳的距离；也许真的会被杭州超越。至于房价，由于广州还在发展南沙这个大城市，广州中心区在扩大，中心区房价的涨幅会受到限制。
第九，第十
在接下来的10年里，台北、南京、成都、天津、青岛之间将产生九到十个中心区的房子。
目前珠海房价比较高，但未来10年排名可能会下移，因为珠海城市层次低，人口少(达不到建地铁的标准)，公共服务资源不如老牌省会、直辖市(如天津)。
至于温州，因为远离中心城区，自身很难发展成为中心城市，房价会持续高位横盘，没有显著的投资价值。温州商人掌握了大量财富，会长期把持温州房价。从2015年底到2017年底，温州小学生人数减少，这是一个不好的信号。
星级城市的“暗淡星光”和强省城市的崛起，是过去10年中国城市竞争的基本特征，并将贯穿未来十年；未来十年，“二流直辖市”也将“暗淡”。未来，杭州、南京、成都、武汉、郑州、长沙、Xi、合肥等城市将迎来大发展时期。
世界上房地产泡沫最大的八个城市
瑞银集团(UBS Group AG)提醒，全球一些城市的房价上涨速度已呈现出潜在的不可持续状态，其中8个城市面临泡沫风险，这些城市用红色标出。
多伦多:在瑞银的报告中，多伦多的泡沫风险指数高达2.12，全球第一。过去5年，这个加拿大城市的平均房价比2011上涨了近50%，泡沫风险大幅上升。
斯德哥尔摩:泡沫风险指数为2.02，仅次于多伦多，位居全球第二。通货膨胀指数调整后，这座北欧城市的房价在过去12年翻了一番。
慕尼黑:泡沫风险指数为1.92，仅次于多伦多和斯德哥尔摩，位居全球第三。
温哥华/悉尼:泡沫风险指数都是1.80。就悉尼而言，自1980以来，澳大利亚最大城市的房价年均涨幅为3.5%。就这个指标而言，悉尼在世界各大城市中首屈一指。
伦敦:泡沫风险指数为1.77。在过去的10年里，这座英国城市的房价上涨了15%。
香港:泡沫风险指数为1.74。香港人均居住面积只有14平方米，合150平方英尺。相比之下，在意大利米兰，你只需要工作5.7年就可以买一套60平米或650平方英尺的公寓。难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09！
阿姆斯特丹:泡沫风险指数为1.59，超过1.50的水平。
根据瑞银的定义，指数超过1.50的城市有房地产泡沫风险。指数越大，风险越高，以上8个城市都属于这种情况。
如果指数在0.5到1.5之间，属于房产被高估的城市。这一类的欧洲城市有巴黎(1.31)、苏黎世(1.08)、德国法兰克福(0.92)、瑞士日内瓦(0.83)。美国有旧金山(1.26)和洛杉矶(1.13)；亚洲有东京(0.90)。
如果指数在-0.5到0.5之间，属于物业估值合理的城市，包括波士顿(0.45)、新加坡(0.32)、纽约(0.20)、米兰(0.09)。
如果指数在-1.5到-0.5之间，属于房产估值低的城市。美国芝加哥为例，其指数仅为-0.66:
看去年全年房价涨幅，调整通胀指数后，多伦多高达20%，也是全球最高，其次是香港近20%，阿姆斯特丹、悉尼、慕尼黑超过10%。
从过去五年来看，调整通胀指数后，旧金山、慕尼黑、悉尼达到或超过10%；多伦多和斯德哥尔摩接近10%。
银行人士认为，一旦一个城市的年均房价以10%的速度上涨，预计会连续7年翻番，这种情况似乎不会持续太久。
去年，在瑞银跟踪的城市中，只有三个主要城市的房价没有明显上涨，分别是伦敦、米兰和新加坡。
如果换个角度来看，相对于房价的承受能力，中国和香港是世界上最好的。
引用美国城市规划咨询机构Demographia的“2017年国际住房负担能力”榜单，称香港已连续8年排名第一，当地房价属于“极度负担不起”之列。
报告显示，香港的房屋负担能力在过去两年进一步恶化，从2016年的18.1倍上升至19.4倍，目前处于前所未有的高位。这意味着一个普通的香港家庭要吃喝19.4年才能买得起房子。