房屋物业管理公司的成本确认
1.生产费用
经营成本是企业在物业管理活动中发生的直接费用，包括直接人工费、直接材料费和间接费用。
(1)直接人工费用，包括直接从事企业物业管理活动人员的工资、奖金和职工福利费。
(2)直接材料费用，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料动力、零部件、低值易耗品、包装物等。
(三)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金和职工福利费，固定资产折旧费和修理费，水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电费、运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、安全保卫费、绿化维护费、低值易耗品摊销等费用。
2.期间费用或管理费用
期间费用或管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的，与物业管理服务活动没有直接关系，属于一个会计期间内消耗的费用。
(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的费用。包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、失业保险费、董事费、咨询费、审计费、律师费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货损失、毁损报废(减少存货收益)。
税:指企业按规定缴纳的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税。
无形资产摊销:指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。
(2)财务费用。指物业管理企业为筹集资金而发生的各种费用，包括:①利息净支出，②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，③金融机构手续费，④公司为筹集资金而发生的其他财务费用。
关于物业管理费用的构成或支出范围，《物业管理企业财务管理规定》和《建筑及房地产开发企业财务制度》有如下特别规定:
(1)物业管理企业为经营设施设备支付的有偿使用费，计入经营成本；
(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计入经营成本或管理费；
(3)物业管理企业在管理用房装修中发生的费用，作为递延资产，在有效使用期内摊销到经营成本或管理费用中；
(4)发生的坏账损失计入管理费用；
(5)根据现行财务制度的规定，不能计入成本的费用主要包括:①购建固定资产、无形资产和其他资产的费用；②对外投资支出；(三)罚没财物、滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业赞助、捐赠费用；(4)国家法律法规规定以外的各种支付方式；⑤国家规定不得计入成本费用的其他费用。
(3)划清营业成本和期间费用的界限。
营业成本和期间费用不应混淆或排除。成本在收入实现后进行补偿，期间费用计入当期损益。所有期间费用应根据相关规定(或标准)分别计入管理费用或财务费用。这样可以摸清企业的直接成本和间接成本，准确计算企业的成本和损益，促进企业加强成本管理，降低成本，提高效率。
物业管理费用的分类
二、物业管理费用的分类
物业管理企业的成本内容复杂。为了加强企业的管理，加深对企业成本的认识，有必要用不同的标准对企业进行分类。
(1)按经济性质分类
根据成本的经济性质或内容分类，物业管理企业发生的成本通常可分为以下七项内容:
(1)外购材料。指物业管理企业从外部采购的各种材料、辅助材料、燃料动力、零部件、低值易耗品和包装物。
(2)工资。指企业职工工资总额。
(3)职工福利基金。指企业按照规定的工资比例计提的职工福利基金。
(4)折旧费。指按规定计算的固定资产折旧费用。
(5)利息支出。指财务费用中银行贷款利息支出减去利息收入的净额。
(6)税收。指预提管理费用的各种税费，如房产税、车船使用税、印花税等。
(7)其他费用。指不属于上述要素的支出，如邮电费、差旅费、租赁费等。
根据费用的经济内容(或性质)，有助于反映物业管理企业各项费用的构成和水平。
(二)根据经济用途。
物业管理企业在经营过程中发生的费用有不同的用途。上面说的物业管理费用的构成，其实是根据不同的经济用途来分类的。
按照经济用途分类，有助于揭示物业管理费用升降的原因，从而为降低成本、加强成本管理指明方向。
(三)根据与业务量的关系。
根据与物业管理服务业务量的关系，成本可分为固定成本、可变成本和半固定或可变成本。
(1)固定成本。这意味着发生的总费用在相关范围内保持相对稳定。
不随物业管理服务业务量变化的项目，如固定资产折旧、一线物业管理人员基本工资等。但当物业管理服务业务量的增减超过一定范围(相关范围)时，固定成本就会相对增加或减少，所以固定成本也叫“相对固定成本”。
(2)可变成本。可变成本是指总成本中随物业管理服务业务量增减而变化的部分。可以分为比例变动成本和非比例变动成本两部分。比例变动成本是指随业务量成比例变化的成本，如物业管理成本中的原材料成本。非比例变动成本是指费用随业务量同方向变化的项目，如物业管理成本中的许多辅助材料、燃料、动力等。
(3)半固定或可变成本。指成本的发生，随着业务量的增减而变化，但不按正比变化。
将成本分为固定成本、变动成本和半固定或变动成本，对于分析成本波动因素，寻求降低成本的途径具有重要作用。一般来说，由于总的固定成本与业务量的变化关系不大，降低单位业务量的固定成本，应增加业务量，降低费用绝对额；可变成本是随着业务量的变化而变化的，所以降低可变成本就应该降低单位业务量的人力消耗。此外，这种成本划分方法也有利于物业管理的预测和决策。
(四)根据计算依据的不同。
根据成本计算基础的不同，成本可以有以下几种划分(不是成本构成)。
(1)目标成本。在利润目标确定的基础上需要实现的预期成本。
(2)定额成本。根据定额计算成本项目，然后汇总物业管理成本。比如定额成本是根据材料消耗定额确定材料成本，根据工时定额确定人工成本，根据费用标准确定生产成本。
(3)计划成本。规划期预测和预算，要求落实物业管理费用。计划成本是强制性成本。
(4)实际成本。根据计算期内的实际费用计算的物业管理费用。也可以分为去年实际成本、今年实际成本和累计实际成本。
将成本分为目标成本、定额成本、计划成本和实际成本，对物业管理企业正确对待成本支出，加强成本核算和管理具有重要意义。
(五)根据与决策的关系。
根据与决策的关系，成本可分为边际成本、差别成本和机会成本。
(1)边际成本。是指在一定的物业管理服务量水平下，增加或减少一个单元的服务量所引起的总成本的变化，用来判断增加或减少服务量是否经济。当增加单位服务量所增加的收入高于边际成本时，是有成本效益的；反之，则不划算。微观经济学理论认为，当服务量增加到边际成本等于边际收益时，服务量可以为企业获得最大利润。
(2)差别成本。指不同管理方案之间的成本差异，也称为增量成本或减量成本。从数量上来说，差别成本等于不同方案之间增加或减少单位物业管理服务量的成本变动，乘以增加或减少的单位服务量，再加上增加或减少服务规模所产生的“固定成本”。“差异成本”的会计工作者认为边际分析的方法科学而精致，但现实中边际很难把握，不像“差异分析”那样容易获得较好的结果。
(3)机会成本。机会成本是指在一个方案中选择使用经济资源而放弃另一个方案时的潜在利益损失。比如，在一定的资源条件下，选择一个小区物业管理项目，就意味着放弃了其他小区物业管理项目的潜在收益或者盈利的物业管理项目。
(4)估算成本。指在会计期间开始前实际进行的物业管理工作的预计成本，目的是预测实际成本以供定价参考。
(5)沉没成本。指的是无论现在还是将来实施什么方案都无法改变的成本，因为过去已经做出了决定。
(6)可以降低成本。指在不影响当期经营效率的情况下，可以递延到以后期间的成本。
(7)免费。意思是一个成本只和一个方案有关，当方案取消时，这个成本也可以免除。
(8)附加值成本。指投入成本能使顾客感觉到服务质量或价值会提高，或降低成本后顾客会感觉到服务质量或价值会降低时的附加值成本。
成本估算的目的
第二节成本估算方法
一、成本估算的目的
物业管理服务费主要包括人工费、办公费、物业* * *部位和* *设施设备的日常运行维护费、保安费、清洁卫生费、绿化维护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及业主认可的其他费用。
在经营性物业中，住宅专项维修资金对应的公共维修基金或大修基金，是从业主取得的租金或经营收益中逐级提取的，但这种提取也要以该项费用的支出估算为基础。
目前，我国物业管理企业收取物业管理服务费有两种方式:合同制和奖励制。科学地估算物业管理服务的成本或支出是物业管理企业的一项重要任务，无论是合同制还是酬金制。
主要成本项目的估算方法1-7
二、主要成本项目的估算方法
(一)人工成本的估算
该费用是指物业管理企业的人员费用，包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费、加班费、服装费等。
人工费的计算公式为:
其中s代表被测物业的总面积，单位为㎡。
(2)办公费的估算
办公费是物业管理企业开展正常工作所需的相关费用。主要包括:
1.运输费用(F1)(元/年)
2.通信费(F2)(元/年)
3.低值易耗品文具及办公用品费用(F3)(元/年)
4.书报费(F4)(元/年)
5.广告和营销费用(F5)(元/年)
6.诉讼费(F6)(元/年)
7.节日装饰费(F7)(元/年)
8.办公室租金(包括水电费)(F8)(人民币/年)
以上费用一般是按年估算，汇总后再按月分摊到每平米。其计算公式为:
(3)* * *旧件和* * *旧设施设备日常运行维护费用估算
这个费用通常在物业管理成本中占很大比重，具体项目也很多。主要包括以下项目:
1.维护费(F1)(元/年)
2.装修费(F2)(元/年)
3.能源成本(电、气、油等。)(F3)(元/年)
4.娱乐设施费(F4)(元/年)
5.杂项费用(F5)(元/年)
以上费用一般是按年估算，汇总后再按月分摊到每平米。其计算公式为:
公共* * *部位和公共* * *设施设备维护费。
即:公共部位和公共设施的维护费。
(4)安全费用的估算
保安费是指维护物业区域秩序的费用，由保安系统费、保安人员人身保险费、保安室和保安人员住房租金组成。
1.安防系统费(F1)(元/年)
2.保安人员人身保险费(F2)(元/年)
3.保安用房及保安人员用房租金(F3)(元/年)
根据实际情况，分别计算这些费用，加起来以后每个月分摊到每平米，这样就得到保安费。
该公式可以表示如下:
㈤估计清洁和卫生费用
清洁卫生费用是指建筑物* * *部位和公共* * *区域的日常清洁维护费用。包括:
1.清洁工具购置费(F1)(元/年)
此费用包括垃圾桶、拖把等的购买费用。
2.劳保用品费(F2)(元/年)
3.清洁机械材料费(F3)(元/年)
此费用包括建筑幕墙清洗设备、打蜡抛光机、耗材等的折旧。
4.化粪池清理费(F4)(元/年)
5.垃圾运费(F5)(人民币/年)
6.其他费用(F6)(元/年)
7.泳池清洁费(F7)(元/年)
以上费用可以根据实际情况估算，然后汇总。环卫保洁费可由费用之和除以参与计算的物业面积与12个月的乘积得出。
它可以表示为:
(六)绿化维护费估算
绿化维护费是指物业区域内绿化的维护费用，包括大堂、走廊等公共区域的美化费用。要测量的项目有:
1.绿化工具费(F1)(元/年)
该费用包括购买锄头、剪草机、枝剪和喷雾器的费用。
2.劳保用品费(F2)(元/年)
此费用包括手套、口罩、草帽等的购买费用。
3.绿化水费(F3)(元/年)
4.农药化肥费(F4)(元/年)
5.杂草清理费(F5)(元/年)
6.景观改造费(F6)(元/年)
这个费用包括补种苗木和环境插花的费用。
以上费用通常按年计算，可以用12个月除以计算中涉及的物业面积来计算。它可以表示为:
(七)固定资产折旧费用的估算
此项费用是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额按月分配提取的折旧费用。各种类型的固定包括:
1.交通工具(汽车等。)(F1)(元/年)
2.通讯设备(电话、手机、传真机等。)(F2)(元/年)
3.办公设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调等。)(F3)(元/年)
4.工程维修设备(管道疏通机、电焊机等。)(F4)(元/年)
5.其他设备(F5)(元/年)
将上述固定资产的实际总额除以平均折旧年限，然后分摊到每月每平方米。计算公式为:
固定资产的平均折旧年限一般为5年。