物业管理机构的物业管理企业

(1)国家物业管理企业是国有物业管理企业，其资产属于全民所有，国家按照所有权和经营权相分离的原则授予企业经营管理权；

(二)集体所有制物业管理企业的资产属于劳动群众集体所有；

(3)私人物业管理企业的资产为私人所有。

(4)联营是指企业之间或企业与事业单位之间联营，或组建新的经营实体取得法人资格；或* * *同经营，不具备法人条件，按合同约定，自己独立经营，并承担相应的权利和义务；

(五)外商投资物业管理企业，是指依照中国有关法律，全部资本由外国投资者在中国境内投资的企业；外国的公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准，与中国的公司或其他经济组织在中国建立合资或中外合作企业。

(二)股东出资方式

可分为有限责任公司、股份公司、股份合作公司。

(1)物业管理有限公司为企业法人，由两个以上股东、50个以下股东共同出资，以其出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任；

(2)股份有限物业管理公司一般由五个以上发起人设立，其全部资本为等额股份。各股东以其股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对其债务承担责任的企业法人。股份有限公司必须有654.38+00万元以上的注册资本。商业、贸易、工业、房地产等行业有一批股份制公司。随着物业管理市场的发展，集团化的物业管理公司将逐渐出现；

(三)股份合作物业管理企业，其原则是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主管理、自负盈亏、按劳分配、参股分红。一般来说，这类企业的股东都是员工。股东订立合作经营章程，按其股份或劳务享有权利和承担义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

随着物业管理的发展，全国各地涌现出大量的物业管理企业。例如，截至1997年，上海共有1540家物业管理企业，其中内资企业856家，外资企业108家，有限公司和股份公司537家。内资企业中，157由原房管所转制为物业管理企业。上述15 40家物业管理企业为全市各类物业提供管理服务面积近9600万平方米。

(三)根据经营方式和服务方式

分为代理租赁服务型和委托管理服务型两种。

(四)根据其是否具有法人资格。

一是具有企业法人资格的物业管理专营公司或子公司；另一种是不具备企业法人资格，主要从事其他经营项目的物业管理部门，如房地产开发、商业贸易等。(一)1的成立条件。企业名称预先审核

企业有名字，就像自然人有名字一样。企业名称一般由四部分组成:企业所在地、实体名称、经营类别、企业类型。其具体名称可以考虑原行业特点、所管理物业的名称特点、地理位置、企业发起人名称等。，如“东湖”、“万科”、“XX别墅”。除了物业管理公司，还有物业管理公司、物业开发公司、物业公司等等。根据国家工商行政管理局制定的《企业名称登记管理规定》精神，企业名称不得含有下列内容和文字:

(1)有损国家和社会利益；

(二)可能对公众造成欺骗或者误解的；

(三)外国、地区和国际组织名称；

(四)党政军名称、党政军机关名称、群众团体名称、社会团体名称和军队编号；

(5)汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)和数字；

(六)其他法律、行政法规禁止的。

使用中国、中国或者国际字样的企业名称，限于国务院或者授权机关批准的全国性大型公司、大型进出口企业和大型企业集团，以及国家工商行政管理局规定的其他企业。企业名称中使用“总”字的，必须有三个以上分支机构。

根据公司登记管理的相关规定，设立公司应当申请名称预先核准。法律、行政法规规定必须经批准后设立的公司，如外资公司或经营范围中有法律、行政法规规定必须经批准的项目的公司，在报送审批前，应当对公司名称进行预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如，设立外商投资物业管理企业，在报有关外经贸行政管理部门审批前，必须先向工商行政管理部门申请名称预先核准。

设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或者* * *委托的代理人申请名称预先核准；设立股份有限公司，应当由全体发起人指定的代表或者* * *委托的代理人申请名称预先核准。申请时，您必须提交:

全体股东或发起人签署的(1)申请书；

(2)股东或发起人的法人资格证明或自然人的身份证明等。

工商行政管理部门应当自收到申请文件之日起10日内作出核准或者不予核准的决定。决定核准的，应当出具《企业名称预先核准通知书》。

公司名称是企业品牌的一部分。从一开始就要注重其合法性和有效性，一般要求简洁、响亮、含蓄、有创造性。

2.公司住所

《民法通则》规定，法人以其主要办事机构所在地为住所。物业管理公司的主要办公场所设在物业管理公司的住所。具备成立物业管理公司条件的住宅用房可以是自有物业，也可以是租赁用房。租房作为住所时，必须办理合法租赁证明，房屋租赁期限一般必须在1年以上。有明确住所的，可以确定工商行政管理机关管辖。

3.法定代理人

物业管理公司作为企业法人，经国家授权的审批机关或审批登记主管机关批准登记后，为企业法人的法定代表人。全民和集体企业的主要负责人由有关主管部门批准。企业申请登记被核准时，其主要负责人已取得法定代表人资格。法定代表人必须具备以下条件:

(1)具有完全民事行为能力；

(二)在所在地有正式或者临时住所；

(三)具有企业管理能力和相关专业知识；

(四)具有从事企业生产经营管理的能力；

(5)生成的程序符合国家法律和企业章程的规定；

(六)符合其他相关要求。

物业管理公司选择法定代表人对企业的管理至关重要。“千军易得，将军难求”就是决策者的重要性。物业管理公司的法定代表人应当在合法的前提下，在公司章程规定的职责范围内行使权力、履行义务，代表企业法人参加民事活动，全面负责物业管理工作，接受公司全体成员和政府部门、物业管理行政机关的监督。

4.注册资本

公司的法定人员、住所和注册资本是公司设立的三要素，其中注册资本是公司从事经营活动、享有和承担债权债务的物质基础。一般来说，注册资本的大小直接决定了一个公司的负债能力和经营能力。世界各国对公司的最低资本都有具体而严格的规定。我国相关法律也规定了各类公司的注册资本。

《企业法人登记管理条例》相关规定了申请企业法人登记的各类公司的注册资本:生产性公司注册资本不低于30万元，咨询服务类公司注册资本不低于65438+万元。作为服务性企业，物业管理公司的注册资本不得低于人民币65438+万元。

《中华人民共和国公司法》分别规定了有限责任公司和股份有限公司的最低注册资本。有限责任公司注册资本以生产经营为主的公司为人民币50万元，以商业零售为主的公司为人民币30万元，以技术开发、咨询、服务为主的公司为人民币65438+万元。股份有限公司注册资本的最低限额为人民币65，438+00万元。

股东或发起人可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权出资。股东或者发起人以非货币出资时，应当对非货币出资的价值进行评估，并在评估时核实财产，不得高估或者低估其价值。土地使用权的评估和定价，按照有关房地产法律、法规和行政规章的规定办理。还需要指出的是，股东以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过有限责任公司注册资本的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外；同样，发起人以工业产权、非专利技术作价出资的金额不得超过股份有限公司注册资本的20%。成立物业管理公司必须遵守本条例。

5.公司章程

章程是规定企业的宗旨、性质、资金状况、经营范围、业务规模、经营方向、组织形式和组织机构，以及利润分配原则、债权债务处理方式、内部管理制度等的规范性书面文件。其内容一般应包括:

(1)公司的宗旨；

(二)名称和住所；

(3)经济性质；

(四)注册资本的数额和来源；(五)业务范围和经营方式；(六)公司的组织机构和职权；

(七)法定代表人的产生程序和权限；

(八)财务管理制度和利润分配方式；

(九)其他劳动用工制度；

(10)修改公司章程的程序；

(11)终止程序；

(12)其他事项。

合营企业章程还应规定:

(1)合营各方的方式、金额和投资期限；

(二)联营各方成员的权利和义务；

(三)参与和退出的条件和程序；

(4)组织管理机构的产生、形式、权限和决策程序；

(五)校长的任期。

有限责任公司章程应当载明下列事项:

(1)公司名称和住所；

(二)公司的经营范围；

(三)公司注册资本。

(四)股东姓名或者名称。

(五)股东的权利和义务。

(六)股东的出资方式和出资额。

(七)股东转让出资的条件；

(八)公司的组织机构、产生办法、职权和议事规则；

(九)公司法定代表人；

(10)公司解散原因及清算方式；

(11)股东认为需要规定的其他事项。股东应当在公司章程上签名盖章。

股份公司章程应当载明下列事项:

(1)公司名称和住所；

(二)公司的经营范围；

(三)公司设立方式；

(四)公司股份总数、每股金额和注册资本。

(五)发起人姓名或者名称及认购的股份数。

(六)股东的权利和义务。

(七)董事会的组成、职权、任期和议事规则；

(八)公司法定代表人；

(九)监事会的组成、职权、任期和议事规则；

(10)公司利润分配方式；

(11)公司解散原因及清算方式；

(12)公司通知及公告的措施；

(13)股东大会认为需要的其他事项。

6.公司人员

根据《企业法人登记管理条例》的有关规定，申请设立全民、集体、合资、私营、外资企业，必须有与生产经营规模和业务相适应的从业人员，其中专职从业人员不得少于8人。物业管理企业一般应拥有8名以上专业技术管理人员，其中3名以上具有中级职称。

依照《公司法》设立物业管理有限责任公司，应当由两个以上50周岁以下的股东共同出资。设立股份有限公司，应有五名以上的发起人，其中过半数的发起人必须在中国境内有住所。国家授权投资的机构或者部门可以单独设立国有独资有限责任公司。外国投资者，包括外国企业和其他经济组织或者个人，可以设立外商独资物业管理有限责任公司。

(二)设立登记

1.外商投资物业管理企业设立登记

外资物业管理企业在向工商行政管理部门申请登记注册前，必须先向工商行政管理部门申请名称登记注册，然后由对外经济贸易主管部门审核批准。对外贸易经济合作行政主管部门主要审查外商投资企业、中外合资企业、中外合作企业的经营目标、经营范围、资金和章程，合资各方签订的合资协议、合同和章程，合作企业的中外合作者签订的协议、合同和章程。审查机关一般在三个月内作出批准或不批准的决定。

外商投资物业管理企业自接到外经贸部门的批准函之日起30日内，应向工商行政管理部门申请办理工商登记。工商登记主要看是否符合经营条件:是否有合格的名称，是否有审批机关批准的合同章程，是否有固定的经营场所，必要的设施，是否有规定的从业人员，是否有符合国家规定的注册资本，经营范围是否符合国家法律、法规和政策，是否有健全的会计制度。

工商登记的主要事项包括:名称、住所、经营范围、投资总额、注册资本、企业类别、董事、副董事长、总经理、副总经理、经营期限、分支机构等。登记注册时，应向工商行政管理部门提交下列文件和证件:

(1)董事长、副董事长签署的外商投资企业登记申请书；

(二)合同章程及审批机关的批准文件和证明；

(三)项目建议书、可行性研究报告及其批准文件；

(四)投资者的合法开业证明；

(五)投资者的资信证明；

(六)董事会名单，董事会成员、总经理和副总经理的任命(聘任)文件，上述中方人员的身份证明；

(七)其他相关文件和证件。

外资物业管理取得营业执照后，将进入资质登记和资质备案阶段。

2.国内物业管理企业设立登记

国内的物业管理企业如全民所有制、集体所有制、合资、私营、股份制、股份合作制等。，当他们满足上述条件时，这些条件一般包括:名称、组织机构和章程；固定的经营场所和必要的设施；有符合要求并与其业务规模相适应的资金和从业人员；能够独立承担民事责任；符合规定的经营范围即可进行工商登记。登记的主要项目有:名称、地址、负责人、业务范围、经营方式、经济性质、隶属关系、资金数额等。

当注册核准并取得营业执照后，将进入资质注册和资质备案阶段。

需要指出的是，原区县房管部门成立的物业管理集团公司，一般由原房管所成立的物业管理公司牵头。目前要按照政企事分开的原则实行企业化管理，在经济、人事、行业上与原房管部门分开。

(3)资质等级管理

1.资质等级管理的目的

物业管理企业资质管理是行业归口管理，是对企业规模、能力、规模的管理。为了加强对不同规模、不同经营能力、不同性质、不同隶属关系、不同所有制形式的物业管理企业的管理，促进物业管理有序发展，提高物业管理整体水平，有必要对物业管理企业进行资质等级管理。物业管理企业必须按照资质管理的规定接受和从事物业管理服务。

市、区县房地产行政主管部门是物业管理的行政主管部门，按照有关职责分工，审批各类物业管理企业的资质，接受资质备案并颁发资质证书，开展物业管理企业资质等级管理的日常工作。

2.资质等级

部分省市根据当地实际情况制定了物业管理公司资质审批规定，但没有国家规定。根据上海市房产局制定的《上海市物业管理企业资质等级管理暂行办法》，物业管理企业按资质条件分为一级、二级、三级和无级。

一级物业管理企业需具备以下条件:管理物业规模50万平方米以上，或管理涉外物业20万平方米以上；有3种以上经营性物业，或2种以上涉外物业；必须有2个以上优秀住宅小区或建筑，且管理的物业面积在50%以上；企业经理或者常务副经理应当从事专业物业管理工作3年以上；经济类、工程类中级职称管理人员10多人；运行寿命必须超过3年；注册资本1万元以上。

二级物业管理企业的要求是:管理规模20-50万平方米，或涉外物业管理50-20万平方米；管理2类以上物业，或管理涉外物业；须有1以上优秀住宅小区或建筑，管理的物业达30%；有6名以上经济、工程类中级职称的管理人员；运行寿命必须超过2年；注册资本50万元以上。

三级物业管理企业必须符合以下要求:管理物业规模30-20万平方米，或涉外物业1-5万平方米；有3名以上中级专业技术职称；企业注册资本65438万元以上。

暂时不确定的物业管理企业:管理规模小于3万平方米或涉外物业小于1，000平方米的。

3.资质等级审批

按照上海的规定，资质备案和资质等级证书发放同步进行。

物业管理企业一般应在取得营业执照后30日内申请资质备案。

外商独资、中外合资、中外合作物业管理企业的资质备案和资质等级应报市房地局审批。

国内物业管理企业的资质备案和资质等级应当向注册地的区县房管部门申报。符合一级资质条件的，由区县房管部门初审后报市房产局审批，二级资质等级以下的，由区县房管部门审批。申请物业资质备案和资质证书，必须提交下列文件和资料:

(1)企业法人营业执照；

(二)公司经理的任命书；

(三)中级以上职称人员的证书或证明材料；

(四)资质等级申报表；

(五)公司管理章程和管理合同；

(六)其他需要的材料。

市房产局和区房产管理部门应当自受理物业管理企业申请之日起20日内，颁发物业管理资质证书。

4.日常资质管理

资质证书有效期为2年；无正当理由不申请的企业，责令限期申请；企业开业后两年内未实施物业管理的，重新评估后不再出具证明；企业被注销或破产的，应将资质证书交回主管部门。

对违反下列规定的物业管理公司，区、县房管部门有权限期整改，并可降低其资质，直至建议工商行政管理部门取消其经营资格:

(1)未履行物业管理合同和管理措施的规定；

(2)管理制度不健全，管理混乱，业主和住户投诉多；

(三)经物价部门认定乱收费或者不规范收费，不认真整改的；

(四)利用权属擅自搭建、占用绿地、改变公共设施用途的；

(5)不理会业主和租户的投诉，不服从行政部门的监督；

(6)由于管理失职，造成重大事故的。(一)物业管理企业的权利及权利来源建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理企业的权利是:

(1)物业管理企业应当根据有关法律法规，结合实际情况，制定小区管理办法；

(2)根据物业管理合同和管理办法管理住宅小区；

(三)按照物业管理合同和有关规定收取管理费；

(4)有权制止违章行为；

(5)有权要求管理委员会协助管理；

(6)有权选择特许经营公司(如保洁公司、保安公司)承担专项管理业务；

(7)可以实行多元化，以其收入补充小区的管理经费。

要取得这些权利，首先要贯彻合法性原则，依法取得，即权利的主体和内容要符合法律、行政法规的规定。只有依照法律、行政法规的规定，物业管理企业的权利才能受到法律保护。如果不符合法律、行政法规的规定，物业管理企业不仅达不到预期的管理效果，还可能造成其管理行为无效的后果。

物业管理企业实施管理时，必须制定住宅小区或者建筑物等管理措施，不能与法律、法规、行政规章相违背，应当在法律规定的范围内制定。如:物业使用的禁止行为有哪些，限制行为的后果如何处理；如果业主或使用人要改变住宅使用性质，如何看待；业主进行装修有哪些注意事项；平时如何做好消防器材的管理工作；各小区各种公共设施、管线如何管理，小区内车辆的停放、绿化如何管理，都要根据相关法律法规制定。社区的治安管理也必须纳入社会治安的总范畴，执行行政部门颁布的治安管理法规和规章。

其次，物业管理公司的经营权来源于合同。这里有三个方面:

(1)物业管理服务合同。合同双方的业主委员会和物业管理企业是平等的民事主体，是委托和被委托关系。合同明确了物业管理服务的事项、权限、收费标准、期限和违约责任，是物业管理企业在管理服务权限内的服务范围。即委托后，进行管理；不委托，不能越权。如果超出管理权限，事后必须经过业主委员会追认。物业管理公司行使委托范围以外的职权，业主委员会不批准的，由物业管理公司自行承担责任。比如，没有产权证、燃气、电话安装等合同，物管公司自行行为，业主可以否决，不交费用；

(2)对物业使用过程中的各种禁止行为，物业管理企业应与业主有书面约定，或使用“公约”、“合同”、“办法”等协议、约定取得业主认可，双方在协议中约定违约责任。只有这样，物业管理公司才能有效制止违法行为，使制止违法行为的行使有效，并有权追究对方的违法行为；

(3)雇佣专业公司也是一样，比如保安公司，绿化公司。我们必须通过签订分包合同的方式，将业主委托的权限委托给这些专业公司，并事先征得业主委员会的同意。

(二)物业管理公司的主要义务

《城市新建住宅小区管理办法》指出，物业管理企业的义务是:

(1)履行物业管理合同，依法经营；

(2)接受住宅区管委会和居民的监督；

(三)重大管理措施应当提交管委会审议，并经管委会批准；

(四)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门和住宅区所在地人民政府的监督和指导。

物业管理企业的义务首先是履行合同，全面履行合同约定的事项:

(1)管理服务合同一经签订，即受国家法律保护，合同义务受国家法律监督。物业管理企业不完全履行合同的，应当承担相应的违约责任。

(2)管理服务合同不得擅自变更或解除，双方必须遵守合同。如果有新的事情发生，应该通过双方协商达成新的合同。届时，任何一方不得擅自变更或解除合同，也不得单方拒绝履行或变更已订立的管理服务合同；

(三)依法解决管理服务合同纠纷。一种是通过协议解决争议，一种是通过有关主管部门调解解决争议，或者向人民法院提起诉讼。

其次，服从政府部门、房产等有关行政管理部门的监督，接受物业管理部门的指导和监督，是物业管理企业的另一项重要义务:

(1)首先要接受工商管理。工商行政管理机关依法确定各种企业和个体工商户的法律地位，监督管理或者参与管理市场中的各种经济活动，查处经济违法行为，保护合法经营，取缔非法经营，维护正常的市场秩序，保障社会主义市场经济健康发展。物业管理公司应依法注册成立，经营范围明确，以营业执照为准。与业主委员会订立管理服务合同，应当比较订立经济合同的条件:双方是否具有主体资格；合同内容是否合法；是否损害国家、社会公众或者第三人的利益；是否超出企业经营范围；双方的意图是否真实；合同的订立是否符合法定程序。按照规定，物业管理服务合同应当向房地产主管部门备案。此外，商标、广告等的使用。受物业管理企业在其经营活动中也应服从行政主管部门的管理；

(2)接受行业行政主管部门和政府有关行政主管部门的行政管理。这主要是接受资产审批登记管理、物业管理行为管理、违反物业管理相关规定的行政处罚、小区管理规约等。

(3)接受物业管理的价格管理。物业管理关系到千家万户的安居乐业，其收费应公平合理、公开并与物业业主和使用人的经济承受能力相适应。物业管理企业应当在物业管理价格政策范围内经营。