装修房屋承包方式的概念
(一)根据合同的范围(内容)。
根据工程承包的范围，即承包的内容，有四种承包方式:施工全过程承包、阶段承包、专项承包和“建设-运营-移交”承包。
1.施工承包的全过程
施工全过程合同也称“总承包”或“总包合同”，通常称为“交钥匙”。采用这种承包方式，只要建设单位一般提出使用要求和完工期限，承包商就可以对项目建议书、可行性研究、勘察设计、设备询价采购、材料订货、工程施工、生产人员培训直至竣工投产进行全过程、全方位的总承包，并负责所有分包任务的全面管理、协调和监督。为了便于施工与生产的衔接，如有必要，还可以吸收建设单位的部分力量，在承包单位的统一组织下，参与工程建设的相关工作。这种承包方式需要签约双方的密切合作；涉及决策性质的重大问题仍应由建设单位或其上级主管部门决定。这种承包方式主要适用于各类大中型建设项目。其优点是可以积累施工经验，充分利用已有经验，节约投资，缩短工期，保证施工质量，提高经济效益。当然，还要求承包商具有较强的技术经济实力和丰富的组织管理经验。为满足这一要求，国外一些大型承包商往往与勘察设计单位组成一体化的承包公司，或进一步扩展到多家专业承包商和设备制造商，形成横向经济联合体。这是近几十年来建筑业发展的新趋势。改革开放以来，我国各部门、各地方成立的建设工程总承包公司就属于这类承包单位。
2.阶段承包
阶段合同的内容是建设过程中某一阶段或某几个阶段的工作。如可行性研究、勘察设计、建筑安装施工等。在施工阶段，根据合同内容的不同，可分为三种方式:
(1)承包商和材料。即承包工程施工所使用的全部人工和材料。这是国际上普遍采用的施工承包方式。
(2)承包商包的一部分。即承包商只负责提供施工所需的全部劳动力和部分材料，其余由建设单位或总承包商供应。我国改革开放前，实行多年的建设单位承包全部人工和地方材料，建设单位负责供应统配统管材料和部分特殊材料，属于这种承包方式。改革后逐渐过渡到包工包料的模式。
(3)承包商不包装材料。即承包方只提供劳务，不承担任何材料供应的义务。这种承包方式在国内外建筑工程中都存在。
3.特殊承包
专项承包的内容是某一施工阶段的专项工程。因其专业性强，多由相关专业承包商承包，故称专业承包。比如勘察设计阶段的可行性研究、工程地质勘察、供水水源勘察、基础或结构工程设计、工艺设计、供电系统、空调系统、防灾系统设计中的辅助研究项目，施工准备过程中的设备购置、生产技术人员培训，施工阶段的基础施工、金属结构制作安装、通风设备、电梯安装等。
4.建设-运营-移交合同
BOT模式国际上俗称，即建设-运营-移交的简称。这是80年代用资本承包的新方式。其程序一般是由大承包商或开发商牵头，联合金融部门组成财团，就某一项目向政府提出建议和申请，获得建设和运营该项目的许可。这些项目一般是大型公共工程和基础设施，如隧道、港口、高速公路、电厂等。如果政府同意该项建议和申请，它将把建造和经营该项目的特许权授予该财团。联合体负责资金筹措、工程设计和施工的全部工作；项目建成后，将在特许经营期内运营，通过向用户收费收回投资、偿还贷款并盈利；特许期届满后，项目将无偿移交给政府管理。对于项目所在国来说，这种方式可以解决政府建设资金不足，不形成债务，可以解决当地缺乏建设和管理能力的困难；而且不用承担建设和运营中的风险。因此，在许多发展中国家受到欢迎和推广，并有向一些发达国家和地区扩展的趋势。对于承包商来说，他跳出了设计施工的小圈子，实现了项目从前期到后期的全过程总承包，并参与了竣工后的运营管理。利润来源并不局限于施工阶段，而是延伸到可行性研究、规划设计、设备供应和项目建成后的运营管理，从等待招标变为主动为政府、业主和联合体提供高级服务，从而扩大了经营范围。当然，这必然会增加风险，所以要求承包商具有高超的融资能力和技术经济管理水平，包括风险防范能力。
(二)根据承包人在承包方式划分中的地位。
在工程承包中，一个建筑项目往往有不止一个承包商。承包商和施工单位之间，以及不同承包商之间的不同关系和地位，也形成了不同的承包方式。共有五种常见类型。
1.总承包
承包商负责组织实施建设项目的整个施工过程或某一阶段(如施工阶段)的全部工作。这个承包商可以把一些专业工作委托给不同的专业承包商，统一协调和监督他们的工作。一般情况下，施工单位只和这个承包商有直接关系，和各专业承包商没有关系。这种承包方式称为总承包。承担这一任务的单位称为总承包商，或简称总承包商，通常包括咨询设计机构、一般土木工程公司和设计施工一体化的大型建筑公司。中国的工程总承包公司是总承包单位的一种组织形式。
2.分包
分包，简称转包，是相对于总承包而言的，即承包商与施工单位没有直接的关系，而是将一个分项工程(如土方、模板、钢筋等)进行分包。)或某个专业项目(如钢结构制作安装、卫生设备安装、电梯安装等。)向总承包单位提出，总承包方将统筹安排其在现场的活动，并对总承包方负责。分包商通常是专业工程公司，如工业炉公司、设备安装公司、装修工程公司等。国际上主要有两种分包方式:一种是施工单位指定分包单位，与总承包商签订分包合同；一种是总承包商选择分包商签订分包合同。
3.独立承包
独立承包是指承包单位依靠自身力量完成承包任务，不转包。一般只适用于技术要求简单的小型项目和修理项目。
4.联合承包
联合承包是相对于独立承包的一种承包方式，即两个或两个以上的承包商组成联合体承包一项工程任务，推定参加联合体的各个单位代表统一与建设单位签订合同，* * *对建设单位负责，协调他们之间的关系。但所有参与联营的单位仍是独立的企业，只是根据事先达成的协议，承担各自的义务，分享联营的利益，包括投资额、工人和管理人员的派遣、机械设备和临时设施的费用分摊、利润的分享和风险的分担。
这种承包方式由于有多家合资企业，资金雄厚，在技术和管理上可以互相借鉴，发挥各自的优势，有能力承包大型工程任务。同时，由于多家公司的合作，报价和投标策略的经验交流也有助于提高竞争力，轻松中标。在国际工程承包中，国外承包企业与工程所在国承包企业联合经营，也有利于了解和适应当地的国情、风俗、法律法规，有利于工作的开展。
5.直接承包
直接承包是指在同一个工程项目上，不同的承包商分别与施工单位签订合同，他们直接对施工单位负责。承包商之间没有一般的分包关系，现场协调可以由施工单位自己做，也可以委托承包商牵头，也可以聘请专门的项目经理来管理。
(三)根据获得承包任务的方式，划分承包方式。
根据承包商获取任务的方式不同，可将承包方式分为四种。
1.计划分配
在计划经济体制下，中央和地方政府的计划部门分配建设任务，设计和施工单位与建设单位签订合同。在中国，曾经是很多年的主要方式，但随着改革的深入已经很少见了。
2.投标竞争
通过投标竞争，中标者获得工程任务，并与施工单位签订合同。这是在国际上获得承包任务的主要途径。我国社会主义市场经济体制、建筑业和基本建设管理体制改革的主要内容之一，就是在政府宏观调控下，逐步从计划分配工程任务过渡到招标竞争。
3.委托合同
委托承包也叫协商承包，即建设单位与承包单位协商签订合同，委托其承包某项工程任务，不进行投标竞争。
4.获得承包任务的其他方式
《中华人民共和国招标投标法》第六十六条规定:“按照国家规定，涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者使用扶贫资金以工代贸、需要使用农民工等特殊情况的项目，不需要招标。”另外，按照国际惯例，因为专利权和专有权只能由一家厂商供货的项目也不适合投标。对于此类项目的实施，根据不同情况，政府主管部门可以通过行政命令指定合适的单位执行承包任务；或由主管部门授权项目组织者(业主)或听从自己的倡议，与合适的承包商谈判，将项目委托给他们。
(四)根据合同类型和计价方法。
工程项目的条件和合同内容不同，往往需要不同的合同类型和包价计算方法。因此，在实践中，合同类型和计价方式成为划分承包方式的重要依据。
1.固定总价合同
固定总价合同是指以约定的总价承包工程。其特点是以图纸和工程规范为基础，明确合同内容，计算包价，并一次性保证。在合同执行过程中，除非建设单位要求变更原合同内容，承包人一般不得要求变更包价。这种方法对施工单位来说比较简单，所以受到一般施工单位的欢迎。对于承包商来说，如果设计图纸和说明书相当详细，可以更准确地估算成本，合同考虑得更全面，不至于有太大的风险，这也是一种比较简单的承包方式。如果图纸和规范不够详细，存在许多未知因素，或出现材料突然涨价、恶劣天气等意外情况，承包商应承担意外风险；因此往往会增加不可预见费用，不利于降低成本，最终对承包商不利。这种承包方式通常只适用于规模小、技术不复杂的项目。
2.基于数量的合同
工程量清单计价合同以工程量清单和单价表为基础。通常施工单位委托设计单位或专业估算师(造价师或测量员)提出工程量清单，列出分部分项工程量，如挖几立方米，填夯几立方米，混凝土几立方米，墙面抹灰几平方米等。，承包商将填写单价，然后计算总费用。因为工程量是统一计算的，承包商只要复核并填写合适的单价就可以得到总造价，风险较小；承包单位只需要审核单价是否合理，方便双方。目前国际上普遍采用这种承包方式。在我国，作为工程造价计算方法的改革方向，已经开始实施。
3.单价合同
在没有详细的施工图纸的情况下，或者虽然有施工图纸，但对工程的某些情况并不完全清楚的情况下，是无法比较准确地计算工程量的，要避免让施工单位或承包商因侥幸而冒太大的风险。采用单价合同比较合适。在实践中，这种承包方式可以细分为三种类型:
(1)合同按分部分项工程单价计价。
即施工单位列出分部分项工程的名称和计量单位，如每立方米挖方、每立方米混凝土、每吨钢结构等。，还有很多承包商逐项填写单价；也可以由施工单位先提出单价，经承包单位认可或提出修改意见后作为正式报价，双方协商确定合同单价，然后签订合同，根据实际完成的工程数量按此单价结算工程价款。这种承包方式主要适用于没有施工图，工程量未知，需要开工的应急工程。
(2)根据最终产品的单价签订合同
以每平方米住宅、每平方米道路等最终产品单价承包。报价方法与分部分项工程单价合同相同。这种承包方式通常适用于标准设计的住宅楼、中小学校舍和一般厂房。但考虑到基础工程造价因条件不同差异较大，我国在以每平方米单价承包部分房屋建筑工程时，一般仅指0标高以上部分，而基础工程则以工程量或分部分项工程单价承包。单价可根据预算定额或价格调整系数一次性确定，也可约定随工资和材料价格指数的变化而调整。具体调整办法在合同中有明确规定。
(3)按总价投标、决标，按单价结算工程价款。
这种承包方式适用于设计达到一定深度的项目，可以用来估算分部分项工程的大概数量，但由于有些情况不完全清楚，实际工作中可能会有较大变化。例如，在铁路或水电建设的隧道开挖中，由于地质条件异常，土方量可能会发生很大变化。为了避免由此带来的风险，承包商可以根据估算的工程量和某一个单价进行总报价，施工单位也以总价和单价作为评标、决标的主要依据，签订单价合同。随后，双方根据实际完成的工程量和合同单价结算工程价款。
4.成本加费用合同
这种承包方式的基本特点是根据工程的实际成本(包括人工费、材料费、施工机械使用费、其他直接费、施工管理费和各种独立费用，但不包括承包企业的总管理费和应交税费)，加上约定的总管理费和利润，确定工程总成本。这种承包方式主要适用于工程内容在施工前不是很明确的情况，比如同时设计同时施工的应急工程，或者地震、战争等灾害破坏后需要修复的工程。在实践中，主要有四种不同的具体做法:
(1)成本加固定百分比费用
计算方法可以用下面的公式来解释。
C=Ca(1+P) (33-1)
其中c是总成本；
ca——实际工程成本；
p-固定百分比。
从公式中可以看出，总成本C会随着工程成本Ca而上升，这显然不能激励承包商去关心缩短工期，降低成本，所以对施工单位是不利的。现在这种承包方式已经很少采用了。
(2)成本加固定报酬
项目费用是报销的，但报酬是事先约定的固定金额。计算公式为:
c =钙+氟(33-2)
其中f代表报酬，通常确定为预计项目成本的一定比例，金额是固定的。虽然这种承包方式不能鼓励承包商关心降低成本；但从尽快拿到报酬出发，承包商会关心缩短工期，这是其建议。为了鼓励承包商更好地工作，根据工程质量、工期、成本降低情况，除了固定报酬外，还有奖金。在这种情况下，奖金比例的上限可以大于固定报酬，以充分发挥奖励的积极作用。
(3)成本加浮动费用
在这种承包方式中，应事先商定项目成本和报酬的预期水平。如果实际成本正好等于预期水平，项目成本就是成本加上固定费用；如果实际成本低于预期水平，将增加报酬；如果实际成本高于预期水平，报酬就会减少。这三种情况可以表述如下:
如果ca = c0，那么c = ca+f (33-3)
Ca Ca>C0，C = Ca+F-δF(33-5) 式中，C0——是预期成本； △f——报酬的增减，可以是百分比，也可以是固定的绝对数。 采用这种承包方式，通常规定当实际成本超过成本而减少报酬时，以原固定报酬额为减少的最高限额。也就是说，在最坏的情况下，承包商不会得到任何报酬，但他不必承担补偿成本超支的责任。 从理论上讲，这种承包方式不仅对承包双方没有太大的风险，而且鼓励承包商关心降低成本，缩短工期；但实际操作中很难准确估计预期成本，因此要求双方都有丰富的经验和充分的信息。 (4)目标成本加奖罚 在急需开工建设只有初步设计和工程规范的情况下，可根据粗略估算的工程量和适当的单价表编制概算作为目标成本；随着详细设计的逐步具体化，可以调整工程量和目标成本，可以规定一个百分比作为奖励；最终结算时，如果实际成本高于目标成本，超过事先约定的限额(如5%)，则减少报酬，如果实际成本低于目标成本(也有幅度限制)，则增加报酬。由如下公式表示: c = Ca+p 1c 0+P2(C0-加拿大)(33-6) 式中，C0——是目标成本； p 1-基本薪酬的百分比； P2-奖励和惩罚的百分比。 另外，处理期间可以给予奖惩。 这种承包方式可以让承包商关心降低成本，缩短工期，目标成本是随着设计的进度调整确定的，所以无论是建设单位还是承包商都不会承担太大的风险，这是它的优点。当然，无论是承包商还是施工单位的代表，都需要有丰富的经验和足够的资料。 5 .按总投资或承包工作量收取承包费。 这种承包方式主要适用于可行性研究、勘察设计、材料设备的采购和供应。即设计费按估算投资的一定比例计算，勘察费按完成勘察工作量的一定比例计算，采购合同业务费按材料设备价格的一定比例计算等。，这些都应该在合同中明确规定。 6.统包合同 交钥匙合同是一种“交钥匙”合同，其内容可参见上文“整个施工过程中的合同”一节。以下描述了达成交钥匙合同和确定一揽子价格的一般步骤。 第一步，建设单位委托承包商做拟建项目的可行性研究；承包商应在提交可行性研究报告的同时，提出初步设计和工程概算所需的时间和费用。 第二步，建设单位委托承包商进行初步设计，开始施工现场准备工作。 第三步，建设单位委托承包商设计施工图，开始组织施工。 在每一步，都必须签订合同，规定支付给承包商的报酬金额。因为设计是逐步深化的，预算是逐步完善的，施工单位要根据上一项工作的成果来决定是否进行下一项工作，不太可能采用固定总价合同、工程量合同或单价合同等承包方式；在实践中，大多数人采用成本加报酬合同。至于采用哪种成本加报酬合同，由建设单位和承包单位根据实际情况协商确定。