为什么国家规定房子的产权是70年，为什么不能永久？有哪些深刻的原因？
作者:广东尚典律师事务所胡海亮邹朝贵
房改以来，一直有一把达摩克利斯之剑悬在房地产市场上空，那就是土地使用权的使用年限。大多数购房者并没有意识到“土地使用权”和“房屋所有权”在中国法律上是两个不同的概念，以为买了房子就可以永久居住，通过继承可以世代享用。事实是，在我国的法律中，不动产和不动产是独立的，购房者享有的财产权只是房屋的所有权和一定期限的土地使用权。房屋土地使用期限届满后，必须续期才能继续使用。根据《土地法》、《物权法》等相关法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业物业使用年限为40年，工业和综合物业使用年限为50年。现实中，购房者获得的房屋使用年限远没有达到这个标准。
从实践中遇到的案例来看，徽州民居使用寿命“缩水”有几个原因:
1，开发商“消耗”了土地使用年限。
根据法律规定，住宅用地使用权从国家将土地转让给开发商的那一刻起计算。开发商从开发到销售的周期一般为1 ~ 3年，房屋产权的“实际寿命”随着开发商开发房屋时间的增加而缩短。还有卖得不好的尾房和空置房，尤其是一些烂尾楼改造项目，其有效住宅土地使用权远没有70年，购房者势必面临明显的“房屋产权缩水”。此外，当地的房地产市场深受历史因素的影响。上世纪90年代，惠州出现了房地产开发热潮。许多单位和个人疯狂炒卖土地，囤积了大量土地。由于市场和经济的发展速度有限，当地的房地产市场直到2006年才明显繁荣起来，这些年开始开发大量上世纪90年代初透支的土地，导致土地寿命只有50年的项目更多。
2.开发商报的土地使用性质导致土地使用年限不同。
按照国家规定，商业用地使用年限为40年，居住用地使用年限为70年。现实生活中，很多住宅项目都是商住两用的。如果开发商以商业项目的名义报备，或者将原来申请的居住用地改为商业用地，自然不可能达到70年。购房者往往不能理解这一点，以为国家明确规定住宅是70年，为什么我的只有40年？矛盾由此产生。
因土地使用年限缩水而导致购房者与开发商对簿公堂的案例屡见不鲜，如浙江赵诉浙江万达置业有限公司、广州曹诉番禺区绿亭雅苑、惠州本地土地使用年限等。不满找开发商讨说法的购房者也屡见报端。但平心而论，单纯把责任推给开发商是不公平的。很多时候，开发商受到银行资金不足、流动资金不足、相关文件不全等因素的困扰，整个开发销售周期不是单一集团或个人所能掌控的；是否需要在相关土地使用权到期后缴纳，国家立法机关也采取了回避的态度，这让开发商对此类诉讼雪上加霜。
笔者将通过相关案例简要说明与土地使用权年限相关的法律和具体策略，希望能引起更多的关注，* * *也应该处理这样的问题。
案例1商品住宅用地年限不同。购房者应该清楚土地使用规定。
案例:2004年9月，台州人赵某与浙江万达置业有限公司签订商品房买卖合同，购买位于台州市椒江区凯悦大厦02号的商品房一套，总价80余万元。合同第一条“项目建设依据”记载国有土地使用权方式为“出让”，合同号为太开土合(2006 54 38+0)35号，《国有土地使用权出让合同》约定土地使用年限为:商业用地40年，居住用地70年，办公用地50年。合同第三条注明土地用途为“商业用地”。2007年4月，赵在办理土地证和房产证时，发现土地使用时间登记为40年。使用寿命“缩水”了30年，赵感觉“被骗了”。在与开发商多次协商未果后，赵起诉至法院，要求万达公司退还多收的30年土地出让金379017元。
购房者认为购房合同上“项目建设依据”注明“土地使用年限为70年”，但在办理房产证等证件时发现实际使用年限为40年，开发商欺诈，应退还30年土地出让金。
开发商认为双方签订的商品房买卖合同中国有土地使用方式为“出让”，明确土地使用年限为商业用地40年，住宅用地70年，办公用地50年。合同第一条应该是对建筑工程基础的介绍，而不是开发商向购房者做出的商业用房国有土地使用年限为70年的承诺条款。
律师观点:广东尚典律师事务所邹朝贵、胡海亮律师认为，合同第一条的标题为“项目建设依据”，一般理解为开发商向买受人说明土地的规划用途和使用年限，没有明确表示。其具体含义应理解为:“规划用途分为商业、住宅、办公用地，用途不同，使用年限不同，其中最长使用年限为70年，总使用年限为70年。”根据相关规定，商业用地的使用年限明确为40年。在开发商已在合同第三条明确标注为“商业用地”的情况下，仅凭合同第一条无法确认开发商已向购房者承诺商品房使用年限为70年。购买者很难获得法院对其主张的支持。
法院终审结果:二审法院认为，一方面，开发商在合同中未向原告赵承诺该商品房的土地使用年限为70年，合同第一条的标题为“项目建设依据”，应理解为开发商向购房者说明该地块的规划用途和使用年限。另一方面，作为原告，我们也应该知道，商业用途的土地使用权最长期限不得超过40年。因此，原告认为开发商违约，不能为原告购买的商品房办理70年土地使用权证，想让开发商返还多收的30年土地出让金。诉讼请求缺乏法律依据，不能支持。判决:维持原判，驳回起诉。
案例二:土地使用权年限缩水，开发商赔偿损失。
案例:1999 11。10月，刘与某开发商签订购房合同，购买了台江区八一路某大厦的两个店面。本合同第一条约定，土地使用年限自1999年5月17日至2069年5月17日。2005年6月5438+065438+10月，刘领取所购房屋的土地使用证，发现所购房屋的土地使用终止日期为65438年5月+2039年7月，比合同约定少了30年。协商不成后，双方应向市仲裁委员会提交仲裁申请。开发商要求刘支付房款尾款24000余元，刘要求开发商赔偿39000余元。
购房者认为:刘认为，开发商在出售房屋时，以商铺土地使用权限定为70年为“卖点”，抬高了房屋价值，欺骗了购房者。合同是开发商提供的，开发商应该很清楚商业用地最高使用年限40年的强制性要求，不应该要求消费者知道这个要求。在签订商品房买卖合同时，既然开发商承诺其使用年限为70年，消费者就有理由相信。因此，开发商在购房合同中存在明显过错。
开发商认为，70年的土地使用年限是针对整个楼盘用地，而不是刘的单个店面，所以合同中70年的描述是正确的，不存在欺诈行为。
律师点评:广东尚典律师事务所邹朝贵、胡海亮律师认为，如果业主事后取得的土地使用权证记载的土地使用期限短于合同约定，开发商的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。开发商的做法侵犯了购房者的知情权和合同权，消费者完全可以依据《合同法》和《消费者权益保护法》维护自己的权益。但土地使用年限价格折算标准尚未出台。在没有相关法律法规的前提下，购房者最合适的方式就是签订详细的合同。
市仲裁委审理结果:市仲裁委认为，刘签订的合同中“土地规划用途为商住，土地使用年限自1999年5月17日至2069年5月17日”的条款无效，因其与《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》相抵触。刘的店面依法只能有40年的土地使用权，指望有70年的土地使用权也不太现实。故刘主张的经济损失缺乏事实和法律依据，仲裁庭不予采纳。但开发商提供了一份条款无效的合同，让购房者产生了不切实际的期望，造成了开发商的购房意向。开发商的过错给购房者造成了一定的经济损失，故开发商应赔偿刘5000元。
以上是一些情况，你可以看看自己是什么样的，然后看如何防守fvv80。