淄博房地产

你好，这是我买房时帮过我的人。看一看。

对了，买房要看工作地点。想在张店买房，可以在张店买小户型，12.3！希望能帮到你！！

工薪族买房的两种贷款方式

工薪族可以用公积金贷款和按揭贷款两种方式。

(1)公积金贷款买房。公积金贷款是为支持普通收入职工家庭购房而设立的低息长期贷款，由中国建设银行房地产信贷部发放。宁德市规定最高贷款限额为3万元，最长还贷期限为7年。公积金贷款的对象是:具有城镇常住户口，缴纳住房公积金的职工。贷款条件为:有相当于所购房价30%以上的自筹资金(可用住房公积金存款冲抵)，有偿还贷款本息的能力，同意办理住房抵押贷款和保险。贷款金额应在可贷金额和最高限额内，根据具体情况确定。

贷款本息怎么还？还款应按月等额分期进行。还款方式:每月偿还贷款本息=贷款本金×月利率×月利率/(1 10月利率)总还款月数-11】。

(2)“按揭”贷款买房。对于无法享受公积金低息贷款的家庭，可以尝试享受“按揭”贷款。而按揭贷款只是为部分房地产项目提供支持，所以只有选择得当，才能享受按揭贷款，但相比公积金贷款，利率更高。按揭贷款的对象和条件与公积金贷款基本相同。贷款额度主要看还款能力，月经济收入应该是月还款额的两倍。贷款额度不超过房价的70%，贷款最长还款期限为20年。

个人按揭业务介绍

“个人住房贷款”是最基本的住房抵押贷款业务，各家银行都在开展这项业务。个人住房贷款是一种担保贷款，可以抵押、质押、保证或上述三种方式的组合。

申请人应具备的条件。

银行一般要求“个人住房贷款”的对象应为具有完全民事行为能力的自然人，同时满足以下条件:1。具有城镇常住户口或有效居留身份；2 .有稳定的职业和收入，信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；3 .不享受购房补贴的，不低于所购住房总价的20%作为首付款；享受购房补贴，个人承担20%作为首付；4.有银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人偿还贷款本息并承担连带责任；5.有购房合同或协议，所购房屋价格基本符合银行或银行委托的房地产评估机构的评估值。

申请所需的文件

申请贷款时，申请人应出示各种证件，主要包括:1。身份证明(居民身份证、户口簿或其他有效居住证明)；2.贷款人审批部门出具的贷款经济收入或偿债能力证明；3.符合规定的购房合同意向书、协议或其他批准文件；4.处分权人的抵押财产或质押财产清单、权属证明、同意抵押证明、质押及抵押估价证明；5.担保人同意提供书面担保文件和担保人的资信证明；6.若以储蓄存款作为自筹资金，需提供银行存款证明；7.以公积金为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准使用公积金存款的证明。

个人贷款金额

个人住房贷款贷款额度不高于拟购房屋价值或房地产评估机构评估的实际购房成本的80%(以较低者为准)，贷款期限最长可达30年。

还款方式的选择

还款时，借款人应按借款合同约定的还款计划和还款方式偿还贷款本息。借款人提前归还贷款的，应当事先征得贷款人同意，并办理相关手续。还本付息有两种方式:

1.贷款期限为一年(含一年)的，到期一次还本付息，利息随本金还清；2.贷款期限超过1年的，可采用等额本息还款法、平均资本还款法等还款方式，按月偿还贷款本息。

抵押质押和抵押

可作为购买住房抵押和质押的主要包括以下几种:

(1)个人住房贷款抵押物

1.借款人有权独立支配的不动产及其他定着物；2.借款人依法取得的国有土地使用权；

(2)个人住房贷款质押品包括国债、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、个人定期存单等有价证券。

一般来说，如果销售率低于30%，开发商的资金就无法收回。当销售率在一定时间内没有提高时，开发商将被迫降价；如果销售率达到50%，说明供需相对平衡，房价会维持一定水平一段时间；如果销售率在70%左右，说明需求越来越热，开发商的开发成本已经基本收回，房价会上涨。自然，这样的房子一定会保值；此外还要有强势的地段，良好的外观，严格的物业管理，较高的知名度，交通、购物、医疗、学习方便。这样的房产有升值空间。给你介绍一些其他方面:

哪些房间不能买:

根据国家规定，以下情况将限制出售房屋:

一是违法或违章建筑；

二是房屋使用权不能买卖，也不能在有纠纷或产权不清的情况下买卖；

三是未经合法批准出售的房屋；

四是著名建筑或文物等限制流通的房屋；

五是因国家建设需要，已确定为拆迁范围的房屋，禁止买卖。

抄底有什么小技巧？

有人说买房关键看你的砍价能力，这话不无道理，尤其是对于想投资的购房者来说。只有买了便宜的房子，才有自己的盈利空间。否则卖了之后不盈利甚至亏损。房地产商务谈判的技巧在于对市场动态的把握和心中有数，同时也要做到知己知彼，知己知彼。最后，心要“狠”，要使劲讨价还价。

商务谈判的知识非常丰富。只有付出足够的努力，我们才能有一个确定的计划并赢得这场战斗。

第一，要静下心来，多方面了解。

1看房。房子是实实在在的东西，一切都可以从你的眼睛里看出来。当你看房子的时候，你应该表现出你的兴趣。如果你太冷淡，卖家就没心情和你多聊了。同时你要仔细观察房子的结构，采光，维护周围环境等。，并听卖家的解释，多问卖家一些问题。

2掌握背景材料。房子上市多久，有多少人出了价，出价多少，可以作为参考系数。出价买房子的人越多，房子的转售能力就越强。

让卖家知道你买房是为了自己居住，不是为了转卖。通常卖家不希望房屋销售人员盈利，喜欢住在自己家里的买家。一是可以卖高价，二是比较简单。

第二，要了解卖家的心理:

1卖家必须卖多长时间的房子，对于何时砍价很重要。越是临近出售主体房屋的最后期限，卖方越是急于出售。这是你最有利的讨价还价时刻。

2.了解卖家卖的房款打算用来做什么。如果卖家信了房款，又不急着要，那砍价买房就要受很多挫折了。在这种情况下，是你停下来或者转身的时候了。

3押金。押金多少合适，没有一定的标准。这要看每个人的需求，由双方协商。

议价原则:

1暴露房子的缺点，暴露卖家房子的所有缺点，让卖家对自己的高价失去信心，从而达到砍价的目的。

2拖延战术。如果卖家急于脱手，可以故意拖延时间，比如谎称收款需要时间，等到最后期限的最后阶段再讨价还价。

3合作策略。你可以跟卖家说是跟合伙人* * *一起投资的，价格要跟合伙人协商，以一招两式讨价还价。

4欲擒故纵。对于看到的房子，明明喜欢，还是要表达各种不喜欢的理由，以便讨价还价。

总之，砍价的方式很多。买家只要头脑清醒，灵活运用，见机行事，就会得偿所愿，就会成功。

目前贷款买房主要有以下几种:1，住房公积金贷款；2.个人住房商业贷款；3.个人住房组合贷款。

1.住房公积金贷款:对于已经缴纳住房公积金的居民来说，低息的住房公积金贷款应该是购房时的首选。住房公积金贷款具有政策性补贴的性质，贷款利率很低，不仅低于商业银行同期贷款利率(仅为商业银行房贷利率的一半)，也低于商业银行同期存款利率。也就是说，住房公积金的房贷利率和银行存款利率之间存在利差。同时，办理房贷、保险相关手续时，住房公积金贷款减半收取。

2.个人住房商业贷款:以上两种贷款方式仅限于已缴纳住房公积金的职工，限制较多。所以没有缴纳住房公积金的人是没有机会申请贷款的，但是可以向商业银行申请个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要你在贷款银行的余额占购房所需资金的比例不低于30%，且作为首付款，并以贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或以有足够代偿能力的单位或个人作为担保人偿还贷款本息并承担连带责任，那么你就可以申请使用银行按揭贷款。

3.个人住房组合贷款:住房公积金管理中心可发放的公积金贷款最高额度一般为1-29万元。购房款超过此限额的，不足部分应向银行申请商品房贷款。这两种贷款统称为组合贷款。这项业务可以由银行的房地产信贷部办理。组合贷款利率适中，贷款额度大，更多的是贷款人选择。

个人住房委托贷款(公积金贷款)性价比最高，个人住房贷款(商业贷款)利息负担最重，但具体还款差异有多大，我们不妨做个比较:

假设一对购房者夫妇想买一套总价50万的房子，用自有资金支付30%的首付，即654.38+05万元，剩余35万元申请贷款654.38+05年。夫妻俩月收入6000元，每月公积金缴存比例20%(企业和个人各50%)。现在公积金总额4万。商业贷款的利息负担远高于政策性贷款，达到1/3，每月还款额多了10%，总额多了近5万元，不是一笔小数目。从这个角度来说，选择个人住房委托贷款是理所当然的，但是不行，夫妻俩不能完全依靠个人住房委托贷款。即使他们现有公积金达到4万元，也可以以10倍的较低利率申请40万元的公积金贷款，但由于保单贷款最高额度只有30万元，35万元仍然不能接受。因此，夫妻俩只好退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们能承受每月的还款负担吗？说起来他们每个月还贷27865438元+0.45元，但是还款期间可以用他们每个月缴存的公积金冲抵一部分，金额最多可以达到总收入的20%，即65438元+0.200元/月，所以他们需要自己支付的房贷金额只有(2781.45-1.200元)60但没有公积金支持，完全依靠商业贷款，每月还款负担还是比较重的，但占总收入50%左右的房贷负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨精打细算，列出几个方案进行比较，再申请相应的贷款。

住房公积金贷款应按以下程序办理:

(一)借款人申请住房公积金贷款需向市住房公积金管理中心提交书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供相关资料。

(二)市住房公积金管理中心负责对借款人资格、担保人资格、贷款金额、贷款期限及合同完成情况进行审查后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行的规定办理保险。

(三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心向银行发出贷款审批通知，银行收到贷款通知后办理贷款发放手续。

特别提醒:买房时，借款人可以根据自己的公积金缴纳情况，去银行计算，了解贷款额度和每月还款额。根据公积金管理的相关规定，每年提取一次。假设客户每年提取公积金一次15000元，公积金贷款月还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元。还款方式上，可选择“余额贷款取消法”，即提取的公积金先归还住房公积金贷款和当月商业贷款本息(* * *为2500元)。余额12500元可用于一次性偿还住房商业贷款本金。还清住房商业贷款本金后，用剩余余额偿还公积金贷款本金，因为商业贷款利率高于公积金贷款利率。“还贷”后，借款人可以选择缩短原还款期限，也可以选择保持还款期限不变，减少每月还款额。但目前商业银行对客户提前还款的次数有一定限制。如果客户选择“等额本息”还款方式，每月等额还款金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元将按原扣款方式每月2500元连续扣款。余额不足时，借款人应及时将全额注入银行卡用于还款。客户可以根据自己的实际情况选择以上两种还款方式。

如果客户在购买个人住房时申请商业贷款，如个人住房抵押贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款等。当时因为各种原因没有办理“公积金”贷款买房。现在个人公积金已经达到规定的年限和额度，符合申请公积金购房贷款的条件。虽然目前商业银行不能将买房的商业贷款转为公积金住房贷款，但可以提取公积金偿还商业贷款本息。只要借款人向公积金管理中心提出申请，并办理提取公积金的相关手续，就可以提取公积金，归还个人住房贷款本息。

向银行申请个人住房贷款的工作流程:

(1)买受人应与开发商签订商品房预售合同。

(2)支付房价的30%以上。

(三)到房管部门办理预售登记。

(4)完成预售登记后，买受人持合同原件，填写借款申请书和借款合同。

这两种还款方式的利息有天壤之别。

一般的购房者只知道贷款一定要还利息，但是不同的还款方式利息差别很大。如果贷款金额40万左右，期限30年，利息差可达65438+万元！关于这一点，很多人还蒙在鼓里——两种还款方式的利息差异较大，这里摘录一下，供大家参考。

市民刘先生上个月刚买了新房，办完了住房贷款手续，每月还款近2000元。谁知就在这个月第一次还贷后，刘先生得知了一件让他大为吃惊的事情——他的一个亲戚，贷款金额几乎一样，寿命也一样，但整体还贷利息却少了近25000元！原因是他们采用了不同的还款方式。此前，刘先生表示对另一种还贷方式一无所知。

“签合同的时候，银行工作人员只是拿来一大堆借款合同，密密麻麻的，然后帮你东翻西翻一会儿，指着一些空白的地方，让你签名，填身份证号，按指纹。没有提到另一种还款方式。”

签订借款合同后，刘先生自己算了一下，利息总额高达17.6万元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款是这样做的。又气又心疼的刘先生忍不住拿出自己的借款合同，仔细看了几遍。他发现合同中确实有两种贷款方式供他选择，但空白处已经被银行提前用等额本息还款法填上了，没有自己考虑的余地。他让一个朋友算了一下，如果采用另一种还款方式，他的30万元和20年期的商品房贷款的总利息将少于654.38+052万元，比现在少了2.49万元。

银行普遍推荐“匹配法”

为了一探究竟，连日来，记者也以购房者身份暗访了南京多家银行。

在中国农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一套总价80万的商品房，首付30%，公积金贷款1.2万，剩余44万准备申请商业贷款，分30年还清。一名工作人员热情接待了记者。她首先向记者介绍了本息还款法(配比法)。通过计算，“月还款额”这一项显示为2372.78元；

记者随后询问是否有其他还款方式，该工作人员表示还有一种“本金还款法”(递减法)。每月还款额不同，从3000元左右逐渐减少到1000元以上。

我们应该选择哪种方法？以下是记者与该工作人员的对话:

“两种还款方式哪个更划算？”

“一般来说，第二种递减法付出的钱少，但大多数人不会等到30年才还清。如果提前还贷，就不会有这么大的差距。更何况虽然递减法用的还是少，但是一开始压力太大了。”

“哪个更方便？”

“当然，第一种匹配方式比较方便，每个月只需要还银行等额的钱就可以了。第二种递减法每个月的钱数不一样，计算起来也很麻烦...所以我们一般建议客户选择等额法。”

随后，记者以购房者身份继续咨询商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等银行。大部分主要介绍了“本息还款法”，即等额本息法，有的甚至根本没有提到递减还款法。虽然有些银行工作人员最后也承认要根据个人情况的不同来选择还款方式，但是从他们的话语中可以明显听出等额法的倾向。

银行倾向于躺在利差里。

银行这种倾向的原因是什么？一位从事金融行业多年的人士直言:“关键在于息差。”

“两种方法的利益差距很大！”该人士用记者暗访的例子做了一些计算，结果令人震惊——同样是44万元、30年的商业贷款，配比法的总利息为41.4万元，而递减法约为29.7万元。两种不同还款方式的利息差多达11万元！

该人士表示，同样的贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望所有购房者都选择利息高的还款方式。就像普通商品的销售一样，普通商家会推荐客户购买价格高、利润高的商品。他们怎么能推荐价格低利润低的商品呢？

对于银行解释“匹配法比递减法更方便”的原因，记者发现，使用递减法其实并没有想象中那么麻烦。虽然每月还款额不同，但具体数额不需要人工测算，银行的电脑系统可以很容易地打印出30年的每月还款额数据表，购房人只需据此交钱即可。

至于另一种解释，记者通过业内人士的计算发现，虽然递减法开始时的还款金额确实很高，大概在3000元左右，但比620元高出约2372元，持续时间也只有一年零两个月。大部分时候还款金额集中在2000元到1000元之间。相信600多元的差价，大部分买家都能承受。而且由此“省下”的利息高达11多万元，值得大部分购房者反思。

银行说没有占便宜。

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时表示，两种还款方式的总利息表面上差别较大，但实际上两种方式的计算原理是一样的。

“没有银行占便宜。首先，两种还款方式不是任何一家商业银行制定的，而是央行规定的。”中国建设银行江苏省分行房地产信贷部主任丛华昌表示，1998年5月，央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方式。无论哪种还款方式，都是符合规定的。而且其实两种还款方式的计算原理是一样的。

“简单来说，两者的利息差是一定的，但是对于银行来说，是没有办法多收客户利息的，因为这两种还款方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。"

按照丛主任的解释，这两种还款方式总利息差异的根本原因是客户对银行资金的占用发生了变化。递减还款法，因为客户一开始付的本金多，越往后银行本金越少，产生的利息就越少。而等额本息还款的原则不同，开始支付的贷款本金少，占用的银行资金相对多，所以利息也会相应增加。

针对普通百姓对两种还款方式都不熟悉的现状，部分银行昨日表示，今后将加强办理贷款前的告知义务。

“可能我们的一些柜台人员会认为，选择等额本息还款方式是惯例，老百姓也习惯了这种还款方式，所以对递减法没有任何解释和宣传。客户来了，就按老办法办。”

有银行表示，今后在办理住房贷款前，“要把话放在第一位”，让客户自主选择。

消费者协会称买家有知情权。

南京市消费者协会秘书长孙剑河在分析上述现象时表示，贷款买房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。此外，还应客观、清晰地介绍两种还款方式的区别及各自的优缺点，否则就侵犯了《消法》赋予消费者的权利。

我国《消法》第八条、第九条规定“消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务，决定购买或者不购买任何一种商品或者接受或者不接受任何一种服务”；“消费者在选择自己的商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和选择。”

孙建和认为，如果银行在没有明确告知消费者两种还款方式优缺点的情况下，为消费者选择一种还款方式，将违反《消法》的上述规定，侵犯消费者的知情权和选择权。

原因在于双方的信息不对称。

贷款购房者可以享受两种不同的还款方式，这是中国人民银行明文规定的。然而，为什么在实践中，一种方式受到青睐，而另一种方式却明显“遇冷”？本金还款法“银行不推荐，消费者不知道”的根本原因是什么？

多位受访专家和业内人士一致指出，购房者和银行之间严重的信息不对称是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限性必然为银行有意或无意地隐瞒信息，获取更多的利息收入创造有利条件；而买家由于信息匮乏，不可避免地处于弱势地位。

钱律师表示，消费者毕竟不是银行人，人民银行的规定只是针对银行的，普通人无从知晓。所以在选择房屋贷款时，往往是银行说了算，有一定的盲从心理。

陈光华律师也认为，在贷款买房的过程中，银行和购房者处于明显的不对等地位。银行有很多消费者没有的信息，有充分的理由和条件引导消费者主观购房。(记者/王海燕郑春平)