贵港专利律师

问:好律师！我是贵港人，我想问一下，我现在想买块地。这块地是政府征用三合村耕地后，要还给村民的规划宅基地。目前刚拿到集体证，还没拿到个人土地使用证。我想问一下，如果我买了，以后可以拿到个人名下的土地使用证吗？还有买的时候需要注意什么？怎么签销售协议才不亏？谢谢你

答:童军法律在线咨询将回答你的问题。

房屋买卖协议是否具有法律效力，

根据法律规定，双方自愿订立的房屋买卖协议具有法律约束力。房屋买卖谈判的有效性是合同条款能否执行的前提。如果合同被法院或仲裁机构确认无效，无论双方对合同条款设计得多么细致全面，除了争议管辖机构或审计单位等程序性条款外，合同中约定的违约责任将不适用，可谓“釜底抽薪”。即使是善意的守约，也不能依据合同追究违约方的责任。

(一)房屋买卖协议的有效构成要件

关于合同的生效要件，合同法没有明确规定“依法成立的合同，自成立时生效”。结合《民法通则》第五十五条关于民事法律行为构成要件的规定，有效的买卖合同需要具备两个要件:一是合同成立；第二，合同合法。为了表述清楚第二个组成部分，“合同的合法性”可以分为以下三个方面:(1)合同订立的主体是合法的；(二)合同标的合法；(3)合同内容合法。

合同法司法解释(二)第一条明确了合同成立的几个要件，即:(1)当事人的名称；(二)标的物；(3)数量。除非法律另有规定或当事人另有约定，只要合同具备上述要件，一般来说，法院就会认为合同成立。

此外，《合同法》列举了合同成立的几种特殊情况:

(1)《合同法》第三十六条规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，但是一方履行了主要义务，对方接受的，合同成立。”

(2)《合同法》第三十七条规定:“采用合同形式订立合同，一方在签字或者盖章前已经履行了主要义务，另一方接受的，合同成立。”

(2)协议的合法性

我们应该从立法或司法实践的角度，更多地从合法性的对立面，即合同是否存在违法情形来理解这个问题，具体如下:

1.合同主体是否合法？

根据法律规定和司法实践，在下列情形下，合同订立主体违法，导致合同无效:

(1)采购人不具备合法采购资格。

比如，不符合经济适用房购买条件的买受人购买此类房屋，一旦双方发生纠纷，法院可能会判决买受人不具备购房资格，合同无效。

(2)出卖人未取得该房屋的处分权，法院或仲裁委员会开庭时，权利人不予追认。

2.合同标的物是否合法。

合同标的的违法情形有:

(1)房管机关不允许上市的中央交房、军产房或涉密单位的房屋。

(2)不具备上市条件的经济适用房或按经济适用房管理的回迁房。此类房屋购买时间在5年以内。

3.合同内容是否合法。