华夏幸福濒临破产。还能在北京周边买房吗？

当泰禾还在天台奄奄一息的时候，一直沉默的大中华幸福突然第一个跳楼了。

北京周边王者华夏幸福2月1日晚间公告，逾期债务涉及本息金额为52.55亿元，但公司可用资金仅为8亿元。

“环京王”大到不能倒，至少对廊坊来说是这样。一些监管部门已经排除了该公司破产的可能性，并要求其偿还债务，除非该公司资不抵债。

华夏幸福面临流动性问题。上周召开了债委会第一次会议，阵容超级豪华。

平安集团、工商银行为债委会主席、副主席，参会人员包括中国人民银行金融稳定局局长孙天琦、中国银行业和保险业监督管理委员会创新部副主任黄锦波、中国证监会债券部主任宸妃、河北省委常委、中国人民银行金融稳定局、 中国银监会、廊坊市市长、河北银监局代表、王及230余家金融机构、监管机构、地方政府、金融机构债权人债务人、金杜律师事务所代表。

中国平安和中国工商银行是华夏幸福最大的两个债权人，金杜律师事务所是破产重整方面的专家。

华夏幸福股票已经停牌，股价不到2018峰值的1/3。

根据华夏幸福最新公告，到2020年三季度末，华夏幸福有息负债超过2000亿元。自2020年第四季度起，华夏幸福需偿还融资本息金额559亿元。

2

华夏幸福是环京经济的必然结果还是房地产调控的牺牲品？

华夏幸福董事长王总结了华夏幸福危机的主要原因:一是误判北京周边形势，北京周边住宅量价齐跌，影响公司四年还款6543.8亿余元；二是新拓展的地区还在培育中，效果不如预期(长三角的大湾区)；第三，前期扩张激进，管理不细致，公司计划超实际产能，运营低效，考核机制不完善，不重视规模。

这不是中国人幸福的第一次危机。两年前，北京周边房地产调控开始后，华夏幸福遇到了巨大的问题。2018年7月和2019年2月，平安资管出资18亿元，成为第二大股东，持股比例为25%。感谢平安的爸爸，华夏幸福又撑了两年。

在努力“自救”的同时，当地政府也给予了华夏幸福极大的支持:据报道，高达95亿元人民币(654.38+0.5亿美元)的有条件资金援助。

华夏幸福2020年第三季度财报显示，报告期内，房地产储备主要集中在固安地区、霸州地区、涿州地区、大厂地区、香河地区等北京周边地区。

2016年，华夏幸福创造了超过120亿销售额的神话，首次成功进入房企10强榜单，超越绿城、华润、龙湖，位列第八。

华夏幸福的经典IP是《孔雀城》。我在北京周边看过几个“孔雀城”，大部分都比较偏僻，不在县市中心，有的甚至连路都没有。这些小区质量尚可，绿化也很漂亮，但是密度比较高。别墅建筑像欧洲小镇，略带泥土气息。

2017楼市见顶后，北京开始强力调控房地产市场，北京周边城市逐渐全面限购，北京周边楼市随即进入冰冻期。华夏幸福采用“分期付款，三年网签”的方式促销。如果到期不能网签，可以选择退款。希望三年后限购放松，购房者可以网签，如果政策不放松，也可以占用客户资金三年。在“房住不炒”的基调下，在北京周边疲软的楼市中，这样的游戏最后是玩不下去的。

和上海深圳完全不一样。北京周围都是一群穷亲戚。京都是三四线城市，北三县是小县级。北京周边的房地产市场，没有外地人是站不住脚的。除了燕郊还有些活力，其他城市的楼市都是死气沉沉的。

没有投资人和国外买家，孔雀城根本卖不出去。

除非放开限购，否则“环京地王”的赎回似乎很难。但从今年房地产调控的基调来看，不可能放开限购；放下，安顿下来，并不吸引人。还不如在天津定居。

当北京骄傲地成为第一个“减开发”城市时，却发现周围的亲戚都快饿死了。原本预计北京要承接北京减少的产业和人口，但大部分都去了南方。

三

《鬼城之王》

与所有其他开发商不同，华夏幸福创造了一种独特的模式。华夏幸福从未说过自己是地产商，而是“产业新城运营商”。

华夏幸福一直走“住宅+产业新城”的路线，深度绑定地方政府。华夏幸福提供规划设计、产业发展、土地整理、基础设施建设、公共设施建设、综合运营服务等一揽子解决方案，地方政府主要提供土地和项目监管审批。

产业新城模式的优势在于，华夏幸福可以以极低的成本获得园区周边的大量土地，通过卖房获得较高的毛利率；缺点是投资时间过长，需要垫付巨额资金，回报周期遥远，使得公司现金流长期紧张。

华夏幸福在北京周边地区开发经营几个“孔雀城”的时候，住宅楼的现金流都投入到了工业园区的建设中。在销量持续高速增长的情况下，这种运作模式是没有问题的。但在“房住不炒”的大背景下，2017以来，北京周边楼市迅速降温，其商品房销售损失惨重，现金流骤然紧张，埋下了风险。

华夏幸福以产业集群引入城市著称，对地方政府很有吸引力。但是，大多数工业园区都是空城，有品牌。在雪球上，有人去走访了华夏幸福在全国各地的工业园区，大部分都是空城，入驻的公司只是到处挂个牌子。在中国幸福最成功的地方固安工业园，情况也好不到哪里去。有人放出无人机来观察。18: 20本该下班的固安航空产业园一片漆黑。

固安工业园和孔雀城的住处离天安门广场只有50公里，比京城很多地方都近。如果只是看地图的话，真的很“性感”。

华夏幸福被誉为“产业新城运营商”。既然是“新城”，自然远离成熟的城区。它在荒原上掀起了“造城运动”，披着工业的外衣搞房地产，建鬼城。与激进的泰禾不同，泰禾的土地储备基本都在一二线城市的优质地段，土地价值极高，而华夏幸福的很多楼盘都建在荒郊野外。

过去几年，我们从来没有推荐过北京周边的楼盘。即使北京周边的楼盘每年都不停的传出谣言，比如并入北京，比如放开限购，我们也从未动心。只要限购没有真正放开，北京周边的房地产就没有投资(投机)价值。

潮水退去，就能看到谁在裸泳。

华夏幸福还有人来救援，出钱，但是买了华夏幸福物业的新业主还能幸福吗？